随着察布查尔锡伯自治县市场经济的的快速发展和城镇化水平的不断提高,土地这一特殊资产受到人们的日益重视,察布查尔锡伯自治县的土地市场交易在市场机制的作用下正逐步发展和完善,土地估价对实现政府合理调整地价、完善土地市场机制的建设、促进土地市场健康平稳发展以及优化土地资源在市场经济中的配置具有重要作用。由于小城镇建不像大中城市那样拥有完善的基础设施、繁华商服业等,目前,国内对小城镇基准地价的研究较少,因此,小城镇土地评估缺乏相关理论与技术的支撑。本文以新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县中心城区作为研究区域,首先,采用特尔菲法组成测定的专家组,确定对土地质量有较大影响的因素因子的权重值,运用多因素综合评定法,对商服繁华度、公共及基础设施等进行评价,将察布查尔锡伯自治县土地级别划分为3个级别,并利用收集的市场交易资料的级差收益和专家意见征询法对土地级别进行验证和校核;其次,利用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法测算市场交易资料等样本地价,确定商业用地、住宅用地、工业用地的基准地价;最后,分析本轮察布查尔锡伯自治县土地级别的分布特点及变化趋势和对城区基准地价更新成果与2009年更新成果进行对比,并提出应用建议。研究结果表明:(1)土地级别基本上是从一级地即城市中心向外逐步降低过渡到三级;一级地主要位于城区中心的县人民广场及周围商服中心区域,二、三级地环抱一级地有规律的向城区边缘地带别逐步过渡;(2)城区中心地带各类用地地价相差值最大,越靠近城区边缘地带用地地价的差值就越小;各类用地地价差出现由一级地向三基地过渡的规律;(3)距离城区中心地带越近,各级别各类用地地价差越大;影响最显著的是是商业、住宅用地地价级别差均达到42%-46%;(4)本轮基准地价评估成果与2009年基准地价评估成果相比,除工业地价外,商业用地、住宅用地地价都有了显著的提高。察布查尔锡伯自治县城区土地级别与地价的更新评估,对于政府部门进一步了解城区级别土地质量和宗地地价提供了参考,加大了政府和国土部门对土地市场的管控力度,提高城区土地的节约集约利用效率,为察布查尔锡伯自治县城市发展规划以及土地利用总体规划的制定和修编提供科学的参考依据。同时,在理论和技术方法的研究,为我国小城镇开展土地级别与基准地价评估工作提供了理论与技术方法的支撑,一定程度上完善了小城镇基准地价评估地价体系,对今后的小城镇地价评估工作具有借鉴意义。