预告登记制度在国外民法中历史较为悠久,对以物权变动为目的债权请求权具有独特的担保功能,但在我国民法上是崭新的。我国现行法关于预告登记的规定存在着粗陋、不够细化、欠妥当等问题,在法律适用中难以有效发挥其功能。我国学者对预告登记制度的研究虽然在某些方面形成了共识,但多浅谈辄止,择其一面,缺乏深度、广度和系统性,重实体轻程序,尚未有兼及预告登记实体与程序方面的系统研究成果。社会实践发展和法律完善的需要,理论研究的深化,促使我选择不动产预告登记制度问题,力求进行深入系统、富有创新的研究。除引言和结语外,全文共分为五章。第一章分析了不动产预告登记的概念与性质。预告登记在不同的国家和地区是为解决相同或相似的社会实践问题而产生,但各国家和地区既有法律体系和法律传统存在差异,决定了预告登记概念在内涵与外延方面共性与差异并存。各国家和地区学者在界定预告登记概念时,涉及目的、保全对象、前提、手段和属概念等方面,但在具体取舍时有所侧重。我国学者在界定预告登记概念时,均有明确目的和保全对象,对于前提和手段则存在差异。本文倾向于选择登记作为属概念；选择目的、保全对象和手段等内容来表征预告登记与同属中其他概念相区别的属性；认为纳入预告登记概念思维对象的范围应为以不动产物权变动为目的的债权请求权。据此,将预告登记概念界定为,为保全以不动产物权变动为目的的债权请求权,使其免受债务人处分行为等妨害而赋予其物权效力的登记。国内外学者对预告登记性质的探讨思路主要有两种：一种是分析预告登记本身的性质,一种是分析预告登记保全的权利性质。本文认为,分析预告登记的性质,应选取本登记等种概念作为参照,藉此得出预告登记是不同于本登记等的特殊登记,而不应该是物权等权利。预告登记的性质为临时登记,是通过赋予被登记的以不动产物权变动为目的的债权请求权以物权效力,担保该权利实现的特殊登记,为债权担保手段。预告登记与本登记、异议登记和预查封登记存在着差异。第二章论证了不动产预告登记制度的价值与功能。不动产物权变动中的当事人对物权变动安全的需要,预告登记制度自身的实体法与程序法属性等决定了预告登记制度直接反映和保障的价值目标应为安全和效率。安全价值目标侧重于保护交易安全；效率价值目标包括实体效率和程序效率,对预告登记制度的规范设计,应追求实体和程序权利义务配置效果的最优化,最终实现兼顾经济效率与社会效率、个体效率与社会整体效率的综合效率最优。预告登记制度的社会功能与其特定的立法目的、价值取向和所要满足的社会需要存在密切联系,包括担保功能、保障交易安全功能、增进交易效率功能和信息服务功能。预告登记制度的诸功能之间有机联系,相互协调,统一于预告登记制度价值的实现,最终保障预告登记保全的权利实现,建立市场交易秩序。第三章厘定了不动产预告登记的客体。预告登记规制的国家和地区在界定预告登记客体时主要基于物权变动模式,还有权利自身或权利所要引起变动的物权是否具有登记能力,能否及时进行本登记,以及权利指向的物是否具有不可替代性等因素。我国学者对哪些权利可成为预告登记的客体存在着分歧。本文认为,从应然的角度,我国应在不动产物权变动的登记生效立法下规定预告登记的客体。不论房屋所有权和抵押权、建设用地使用权及其抵押权等物权,发生的原因是房屋征收补偿协议、附买回的房屋买卖协议、不动产优先购买权约定等,只要产生的不动产物权变动不能及时办理本登记,有关的债权请求权有担保需求,都应允许适用预告登记。我国不动产租赁权为债权且不具有登记能力,不应成为预告登记的客体。建设工程价款优先受偿权是一种法定担保物权,设立无需登记,尽管法律完善上可以赋予其登记能力,但效力宜规定为对抗,因而不应成为预告登记的客体。第四章探讨了不动产预告登记的效力。在权利保全效力方面,对于中间处分,我国应摒弃现行立法的做法,采用德国立法的做法。中间处分构成妨害表现为,中间处分引起的取得人的物权与预告登记的请求权将实现的物权不相容。中间处分的具体类型包括以法律行为方式而为的处分和以强制执行等方式而为的处分,但不包括征收。中间处分构成妨害的具体效果仅为不发生物权效力,至于法律行为本身的效力并不受此影响。本登记条件具备,预告登记权利人直接请求债务人进行本登记。在顺位保全效力方面,我国有学者认为不动产所有权移转请求权预告登记后,将来的本登记效力溯及于预告登记之时,为顺位保全效力的表现。本文认为,德国法上的顺位是不动产特有的制度,针对限制物权而设,依据登记先后顺序确定。这些限制物权同时并存于同一不动产上,因顺位不同,存在着竞争关系。因而保全在先的顺位具有重要意义。预告登记的顺位保全效力只能发生在同一不动产上可以并存的数个限制物权之间。我国法应明确规定顺位保全效力,根据预告登记所为的本登记建设用地使用权与根据中间处分所为第三人的登记建设用地使用权抵押权等并存时,才有顺位保全效力的适用问题。在完全效力方面,我国《物权法》中应规定预告登记具有排除破产管理人处分的效力,并在《企业破产法》中对预告登记在破产程序中的特殊效力做出明确规定,赋予预告登记保全的请求权在破产程序中具有独特的法律地位。当第三人通过事实处分对预告登记的请求权构成妨害或有妨害之虞时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第35条,对第三人享有排除妨害请求权或消除危险请求权；当第三人侵害预告登记的请求权并造成损害时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第37条,对第三人享有损害赔偿请求权。第五章研究了不动产预告登记的发生与消灭。在预告登记发生方面,分析了预告登记的设立要件和善意取得要件。关于预告登记的设立要件,预告登记所涉及者的同意比我国法上的预告登记约定更为合理。为解决预告登记所涉及者无正当理由不同意预告登记问题,宜借鉴比较法上的假处分制度,并结合我国民事诉讼法上的财产保全制度,规定预告登记权利人有权申请人民法院发布财产保全裁定,并据此申请预告登记。对商品房预售的预告登记,应由法律直接规定预售人负有同意为预告登记的义务,以及接受预购人委托办理预告登记的义务。预告登记自记入登记簿时生效。在登记程序上,应将预告登记的申请权赋予预告登记的权利人,实行单方申请,提交预告登记发生的原因证明文件、当事人的身份证明、预告登记义务人的预告登记同意书,但商品房预售的预告登记申请无需提交同意书。预告登记善意取得确立的缘由是：保护交易安全的需要、充分发挥预告登记功能的需要、预告登记的自身属性提供了可能性。综合考虑善意取得构成要件的一般性和预告登记发生条件的特殊性,预告登记善意取得要件应为：存在以不动产物权变动为内容的债权请求权、存在预告登记所涉及者的同意、预告登记债权请求权人善意、完成登记。在预告登记的消灭方面,分析了预告登记的消灭原因及注销登记。关于预告登记消灭的原因,为平衡预告登记权利人和义务人的利益,敦促预告登记权利人及时行使请求权,应将我国法上“自能够进行不动产登记之日”改为“自预告登记权利人知道或应该知道能够进行不动产登记之日”。增加规定预告登记消灭的原因。关于预告登记的注销登记,我国法有必要规定预告登记消灭,需办理注销登记。预告登记的注销登记具有消灭效力、登记后处分物权变动效力、推定效力以及善意保护效力。预告登记注销登记主要有申请注销和径为注销两种。对于申请注销的主体,学者有主张为一切利害关系人,或原预告登记的当事人,本文界定为预告登记名义人、利害关系人以及登记名义人。申请方式应包括共同申请和单方申请。预告登记径为注销情形主要包括：预告登记推进为本登记时,登记机关在完成本登记时径为注销；登记机关有充分理由判断预告登记权利人知道或应当知道能够办理本登记,法定期限届满预告登记权利人没有办理时径为注销；因不动产灭失,登记机关在径为注销不动产权利时注销其上的预告登记。结语部分提出了完善我国预告登记制度的构想,分别拟定了《物权法》、《企业破产法》中完善预告登记制度的法律条文设计,以及将来制定的不动产登记法中关于预告登记的法律条文设计。