物业税即房地产保有税, 属于财产税，是对房地产保有环节课征的一种税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“物业税”，有的称“房地产税”，有的叫“不动产税”。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出,要“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这标志物业税立法已经提上了中央工作的议事日程。党中央提出的这一改革方针切中时弊，指明了我国房地产税制的改革方向，开征物业税也就成了我国新一轮税制改革的重要内容。本文第一章主要讨论了物业与物业税的概念和特点。物业是指已建成并且具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用的建筑物及其与之相配套的设备、市政设施、公用设施和建筑物等所依附的土地。物业税是对境内拥有或占有不动产的单位和个人征收的一种税。物业税以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收，是地方税体系的主体税种。物业税具有税源比较充裕、税源流动性小、符合受益原则和适合地方税收管理的特点。我国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税以及土地使用费等税费合并，转化为房地产保有阶段统一征收的物业税。本文第二章对我国现行房地产税制存在的弊端进行了分析，并以此为基础，论证了我国开征物业税的必要性。我国现行的以计划经济体制为基础的房地产税制已不能适应社会主义市场经济条件下房地产发展的需要，存在诸多问题：一是课税范围狭窄，税负不公平；二是计税依据不合理，税负不公平；三是内外两套税制，有违国民待遇原则；四是税费过多，税费混乱问题严重；五是税种结构不合理；六是征管难度大。在分析我国现<WP=49>行房地产税制弊端的基础上，本章从四个方面对我国开征物业税的必要性进行了论证：一是有利于建立和健全我国财产税体系；二是改变不动产税制中以往那种重交易、轻拥有的局面，进一步实现社会分配的公平；三是规范税费制度，降低建筑业及房地产业的经营成本，为企业减负，激活房地产市场创造条件；四是有利于我国房地产税制与国际税制接轨。本文第三章论述了我国物业税立法的主要原则。为确保我国制定的物业税能够在将来顺利实施，我国物业税制定应贯彻稳定原则、量能课税原则、实用性原则。本文第四章探讨了物业税的五个主要课税要素即纳税人、课税对象、税基、税率和税收优惠措施。本章所涉及的问题是物业税立法研究中的重点，同时也是难点。首先，我国物业税纳税人是在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，也就是房地产业主或物业业主。考虑到我国产权关系的复杂性，还应对物业税纳税人做出一些补充规定，如经营权人、未形成产权的建筑物的使用人也应是我国物业税的纳税人。其次，我国物业税的课税对象是物业即不动产，具体包括土地和房屋。我国应当采用概括加反列举法明确物业税征税范围，农村物业也应纳入物业税的征税范围。其三，我国物业税应以物业的评估价值为税基，土地出让金应包含于物业税的税基中。物业税开征后，物业税将替代土地出让金等税费，这一变化必将在已购物业和新购物业之间产生税收差别。本章借鉴增值税抵扣办法，提出了以抵扣已缴土地出让金的办法来解决这一税收差别问题。采用这一办法有三点好处：第一，保证了物业税税基的完整性；第二，维护了现行房地产开发的运行规则，有利于防止房市的无序波动；第三，维护了政府、消费者利益。其四，借鉴国外经验，我国物业税应实行低税率。具体税率要经过科学测算，测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。最后，借鉴日本固定资产税对公益性强的固定资产、生存权性质的财产实行税收优惠的经验，我国物业税也应对国家机关、人民团体、军队自用的物业，由国家<WP=50>财政拨付事业经费的单位自用的物业，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的物业，使领馆的物业免税；对居民自用的物业实行免征额制度；对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。我国物业税应注意区分居民基本生活性房产与投资性房产这两类房产的差别，在立法时，应当设立居民基本生活性房产的免税条款，确保广大居民的切身利益。本文第五章对我国实行物业税所必要的两个配套征管制度即物业登记制度和评估制度，在借鉴美国和日本相关制度的基础上，作了较为具体的探讨。我国应借鉴外国经验，建立相应的物业登记制度，实行物业实名登记制度与房屋和土地产权证书合一制度。我国应根据本国国情，建立配合物业税征管的物业评估制度。应在税务部门或地方政府内部逐步组建自己的纳税评估机构，配备专门的估价人员。物业评估应采取批量评估方式，在成本法的基础上再加减系数，用评估软件来完成批量评估操作，评估间隔期以三年为宜。