在“新常态”的背景之下,城市更新已经成为城市发展的主要方向之一。北京、上海、广州、深圳等地,在面临城市发展的土地瓶颈和城市产业结构转型升级的双重压力之下,已率先开始进行城市更新的地方实践。深圳作为改革开放的排头兵,城市更新的探索实践也走在我国前列。特别是自2009年出台《深圳城市更新办法》以来,深圳市短短五年时间出台了有关于法规、政策、技术标准和操作等各个层面的政策,已建立一套较完善的城市更新政策体系。经过多年的城市更新努力实践,深圳城市更新工作取得了很大的成效:为深圳提供了大量的建设用地、促进了产业的转型升级、拉动了经济增长和改善了人居环境。但与此同时,深圳在其城市更新实践过程中也暴露了许多问题,其中最严重的问题是旧住宅城市更新项目难以推进已成为深圳城市更新重要阻碍因素。自2009年以来,深圳共有9个旧住宅区城市更新项目获批立项,在已立项的项目中,除规模小、业权高度集中的沙河鹤塘小区改造成功外,其余均无成功案例。而导致这一结果的主要原因是对该类项目风险因素的认识不足及缺乏科学的风险辨识、评价方法。因此对旧住宅区城市更新项目风险管理的研究显得尤为重要。根据城市发展的一般规律,国内大部分城市在不久将来也会步入城市更新时代,因此对深圳旧住宅区城市更新项目风险管理研究不仅有助于深圳旧住宅区城市更新项目的有效实施,也可以为国内其他城市的旧住宅区城市更新项目风险管理提供一定借鉴。为此本文运用量化方法,通过问卷调查的形式,进而运用统计分析系统地识别出旧住宅城市更新项目的关键风险并进行科学地评估,最后针对这些关键风险提出风险防控措施。本研究主要取得了以下几方面的成果:(1)通过问卷调查和因子分析,提炼旧住宅区城市更新项目关键风险因子。本文基于开发商的视角下利用文献研究和专家研讨的研究方法对深圳旧住宅区城市更新项目可能存在的风险进行了初步识别,共包含29个风险因素,在此基础上,通过问卷调查法运用因子分析法对这些初步风险因素进行了分析,提炼出项目管控、社会与政策、开发区域、经济、市场和开发企业管理等6个风险因子。(2)构建了旧住宅区城市更新项目风险评价指标体系本文以所识别的旧住宅区城市更新项目关键风险因素作为指标来源构建该类型项目的风险评价指标体系,并通过因子分析方法确定各级指标权重,再结合模糊综合评价方法构建旧住宅区城市更新项目风险评价模型,可定量化计算项目的风险水平并识别出每个项目所面临的重要风险因素,为风险管理提供科学决策依据。(3)针对旧住宅区城市更新项目关键风险因素提出对应防控措施本文在风险规避、风险转移、风险缓解和风险自留等一般风险控制方法的理论指导下,结合文献研究和专家研讨针对每个关键风险因素提出了相应的风险防控措施,并总结出深圳旧住宅区城市更新项目关键风险防控措施一览表。当开发商在实施旧住区城市更新项目中面临以上风险,可直接从表中找到相应的风险防控措施。