住宅建设用地使用权期间届满后如何续期,关系到每一个人的利益,同样也涉及到国家的利益。《物权法》第149条规定了住宅建设用地使用权期间届满后采用自动续期的规则,这一规定将住宅建设用地使用权的独特性展现出来,也表明了国家在保障公民基本居住权方面的决心和态度。通过对这一条款的分析,可以明确个人所居住的房屋在70年土地使用权到期后并不会自动消灭。但结合目前实践中已经出现的住宅建设用地使用权到期事件进行研究发现,住宅建设用地使用权续期规则尚有诸多问题亟待解决,包括续期期限不明的问题、续期费用不定的问题、续期条件问题等,都需要立法予以明确。本文共分三部分:第一部分是住宅建设用地使用权续期规则的立法现状。首先,该部分对住宅建设用地使用权进行了介绍,住宅建设用地使用权是由政府代表国家与开发商签订书面的合同,由建设用地使用权人出让一定的土地出让金换取的权利。本文从权利的主体、客体、存续、用途四个方面分析该权利的特殊性;其次,该部分通过对《物权法》、《城市房地产管理法》的起草背景、现有规定加以分析,阐述了我国目前住宅建设用地使用权续期规则的现行法律规定;再次,该部分通过对相关政策和纲领性文件的阐述,进一步说明住宅建设用地使用权续期规则需要统一明确的法律规定加以规范。第二部分是住宅建设用地使用权续期规则存在的问题。目前我国住宅建设用地使用权续期规则存在续期期限不明、续期费用不定的问题。首先,续期规则的期限不明问题,包括自动续期规则的永久性之争、续期规则的次数之争;其次,《物权法》在刻意回避了续期的费用问题之后,学界对此存在诸多争议。包括续期的“长久免费”与“有偿续期”之争、续期收费标准之争。该部分通过对目前各地实践中的收费标准的不同做法作出分析,阐明了基于各地现有的实践经验也无法形成统一完善的续期方案。因此,住宅建设用地使用权的续期问题并不单一,而是涉及方式、期限、费用等多方面的问题。第三部分是住宅建设用地使用权续期规则的完善。首先,该部分从宏观层面分析,树立在完善住宅建设用地使用权续期规则的过程中应当遵守的原则,包括坚持土地公有制原则、居者有其屋原则以及利益平衡原则;其次,在续期期限规则完善方面,首先应当确认自动续期规则并不等于长久续期,续期期限应当在有期限的基础之上根据具体的考量因素确定;再次,在续期费用规则完善方面,应当确认有偿续期的原则,并且在保障人均最低居住面积范围内免费续期的情况下,综合考虑人均居住面积、购房数量、房屋居住人数等要素确定续期收费标准;最后,在续期规则确立之后还应当确立违反续期规则的法律后果,不续期的法律后果应当是国家能够在支付合理价格后购回房屋所有权;不缴费的法律后果则应当视为不履行合同,因此国家享有合同的解除权,进而能够发挥收回土地使用权的权能。