“物业”一词历史悠久、源远流长。“物业”是舶来品,泛指不动产。20世纪80年代初期,“物业管理”一词从我国香港地区传入内地。目前“物业管理”的概念不仅被广泛接受,而且在2003年国务院颁布的《物业管理条例》和2007年新修订的《物业管理条例》(以下称为新《条例》)中作为一个特定的法律术语加以使用。物业管理是产权私有化的结果,是建筑物区分所有人使其房地产保值、增值的需要。我国社会主义市场经济还处于初级阶段,人们的物权意识淡薄,物业管理法律法规尚不健全.物业管理现状是由开发商和物业管理公司把持,业主处于弱势地位,维护自己的合法权益非常困难。本文首先论述物业服务合同基础的理论,主要介绍物业服务合同的内涵、种类及性质。其次简要阐述物业服务企业的概述、特征、资质管理和合同权利与义务。然后重点论述了三种团体的概念、特征、法律地位及诉讼主体资格。最后是文章点睛之处也是全文的创新点,物业服务合同主体制度的完善,提出了引进“业主团体”概念,建立小区保险制度,用立法、政府监管和聘用专业物业服务人才等方面改变业主委员会成立难的现状,树立业主“为服务买单”的理念。本文旨在通过对建筑物区分所有权人组织制度和物业服务企业关系的研究,理清建筑物区分所有权人组织的法律性质、对内对外关系、职能和责任,纠正在物业管理实践中已经被扭曲了的各种法律关系,针对物业管理中的实际问题提出解决方案,力争为我国区分所有建筑物管理法律制度的完善提供参考。