房地产业在现时期的中国被定义为国民经济的支柱产业,在如今地产宏观调控的背景下,住宅地产受到很大的影响,而商业地产的发展则一枝独秀。但商业地产的投资大投资周期长,其行业发展与产业升级一直受到资金短缺的困扰。　　REITs(RealEstateInvestmentTrust)是房地产信托投资基金的简称,它是房地产证券化的一种典型形式,它是房地产行业的发展与金融市场的发展达到成熟时,而出现的一种金融创新。REITs能大大提高房地产资产的流动性,并对房地产的发展提供稳定长期的资金支持。　　目前,我国蓬勃发展的商业地产对融资创新有其行业发展的内在需要。而国内外的投资者也希望能够获得商业地产行业发展的收益,并拓宽其投资渠道,得到金融创新产品。二者相互作用,推动着我国商业地产与REITs的结合。　　通过研究国外的REITs发展历程、模式、异同,同时结合我国的实际情况进行探索。大连万达的9个商业地产项目在香港进行REITs失败的案例、北京佳程广场通过睿富REITs在香港上市后但因造假而最后退市的案例、广州越秀REITs占据天时地利而成功在香港上市的案例。通过对这些案例的分析,探讨出适合国内商业地产目前可行的REITs模式。　　而一些外资也希望积极进入中国商业地产的行业中,他们更加关注法律法规层面的立法及成熟的商业地产项目作为“资产池”,在本文中也对外资有町能进入国内商业地产项目REITs的可行路径进行了剖析。　　从这些思路与线索出发,用比较分析、定性分析、定量分析并结合实际案例分析的方法,对商业地产与REITs在中国发展的模式、障碍、及REITs的弱势,都进行了进一步的分析。　　在最后,提出了契约型封闭式REITs是国内商业地产REITs的一个可能选择,成熟资产池、相应立法建设、专业人才和独立第三方的缺乏等都是制约中国商业地产REITs发展的瓶颈,在这些方面提出了相关发展建议。