房地产投资信托基金上世纪60年代在美国诞生以来不断发展,作为一种房地产证券化的投资工具,它注重长期投资,并且回报稳定,逐渐成为美国资本市场的重要组成部分。在其发展过程中,有两个原因非常关键,一是税收政策的推动,对REITs的税收优惠使其租金收入在公司层面不纳税,避免了对收益的双重征税,提高了REITs的竞争力;二是权益型REITs不断增长的收益。 REITs作为先进的房地产金融工具,由于其控制的房地产资产产权的流动是通过REITs股票的交易实现的,因此对于具体房地产资产来说,其产权是稳定的,不会频繁的被买卖。同时,房地产资产价值的升值或降低表现为REITs股价的涨跌。基于这两个原因,REITs抑制了房地产的投机性买卖,因此而稳定了房地产价格,对市场起到了调节作用。另一方面,REITs集合广大投资者的资金投向房地产市场,为房地产市场增添了新的资金来源,有助于降低银行过多投入房地产带来的金融风险。 在当前条件下发展REITs有重要的意义。中国内地的房地产市场自上个世纪90年代以来发展迅速,在一些房地产市场相对发达的区域,已经具备了发展PEITs的基本条件。这些地区商业物业发达,城市经济发展迅速,有大量优质物业可成为REITs资产。同时,大量投资者希望分享房地产市场发展的收益,但由于房地产投资的价值大,在传统模式下他们不能参与房地产投资,如果通过REITs,他们可以购买REITs股票,实现对房地产的投资。由于REITs的稳定性,它也适合社保基金、保险资金等需要稳定增值的资金来投资。发展REITs可以提高房地产资产的流动性,增强房地产服务的专业化,分散投资风险。 由于中国内地经济发展的不平衡性,REITs的发展必须从试点开始。试点的选择必须是房地产市场比较规范、金融业相对发达、整体经济氛围比较好的城市和地区。在试点工作中,需要制定有针对性的税收政策,需要对REITs的发起、上市、交易环节进行严格的规范。在REITs成立之初,由于试点工作具有示范和摸索作用,对未来REITs的整体发展具有重要意义,因此资产的选择非常重要。综合考虑各种因素,深圳是REITs试点工作的较好选择。 深圳是改革开放的先驱和试验田,一直走在改革创新的前列。深圳的房地产市场在规范性、市场化和法制化方面都走在全国的前列;深圳的金融环境也较好,拥