房地产业是我国现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。深圳作为中国房地产行业起步最早的城市之一，一直不断探索改革发展的道路。2005年12月20日深圳在全国率先成功挂牌出让了首宗工业用地--将产业用地的供应引进市场化机制配置土地资源，这被誉为深圳市土地使用改革的“第三次革命”，成为中国提高土地利用价值又一重要标志。凶此，研究深圳的工业地产项目具有一定的代表意义。 工业用地作为与国家政策、产业发展、城市战略最紧密关联的一个土地市场，如何达到土地的集约利用，有效使工业产业结构优化和升级是当今各国政府和企业非常关注的问题。目前，工业地产是在房地产领域中近几年来才引起关注的专业房地产市场，有关研究尚处于起步阶段，鉴于此，本文选择了一个工业地产项目进行营销策略研究，意在探索现代市场营销理论在工业地产项目开发中的实际运用，及工业地产的市场化运作的可行之路。作为实证性较强的论文，本文主要注重现代营销理论的实际运用和创新运用方面。 为加强实证性，本文选取了一个进入实际操作阶段的SB的真实项目作为研究对象。本文研究意义在于--一方面可以进一步探索工业园区开发、市场运营的思想，另一方面进一步指导项目的实际操作。本文在所作的探索性研究所取得的创新性成果如下：借鉴国外工业地产发展的经验，根据营销理论，在中国改革开放的背景下，从中国经济社会发展的宏观层面、深圳的社会经济发展状况的中观层面以及项目所在区域的微观层面，深入研究国家政策、城市规划、产业规划与结构、市场需求等方面对项目建设的影响，通过市场调研与分析，寻找目标市场，确定项目的市场定位，以产业生态为基石的产业定位，以及采取实际市场比较法估算市场价格，建议经营模式。