近年来，房价过快上涨引起了广泛的关注，城市土地的稀缺性是广大学者比较认同的“推动房价上涨幕后黑手”。城郊农村是城市建设土地的强有力的后备力量，然而我国农村土地制度的独特性，尤其是国家和农民对土地的支配权的争议性，引发了非常多的土地矛盾。近期的国土资源部关于下达京沪租赁房试点和整治小产权房试点的条例，更引发了人们关于城郊农村土地开发的深思。　　土地制度改革热潮的呼声中，如何寻找一条适合城郊土地开发的道路？从国内国外关于城郊农村土地开发的文献中，可以从两个方面阐述;产权和集约化。我国目前的农村集体土地所有权是一种模糊的产权，国内国外学者运用市场经济学理论，分析了模糊产权会导致土地资源的配置不合理和低效性。模糊的产权会引发各方面的利益冲突，小产权房的产生是典型的代表。城郊土地集约化利用是建立在完整的集体土地所有制的前提下，提高土地使用效率，创造高效益的土地开发模式。　　本文结合产权理论和土地集约化理论，从小产权房的案例中引导出土地所有权缺失的危害性，从南海模式、苏南模式、重庆模式成功和京沪租赁房试点实践中论证出土地集约化开发的高效性。通过RPP模型和土地集约化的组织效益数学模型中，推导土地产权的完整性和土地集约化利用的优势。同时，文章批判土地私有化和土地国有化的土地制度，主张建立产权完整的集体土地制度。城郊农村在完整的集体土地所有权的制度下，探讨土地集约化开发模式的选择。　　根据南海模式、苏南模式、京沪租赁房试点等成功案例，总结出了三种建设用地对应的集约化的开发模式:土地出租、自主经营企业和物业出租。比较三种模式的开发条件，分析村集体的自身情况，选择村集体适合的开发道路。同时，根据南海模式、苏南模式、重庆模式，文章分析出耕地开发与商业住宅区开发的模式，建立一套完整的城郊农村土地开发模式。