本文首先对人口老化的现象、成因、所引发的问题以及现行的一些对策做了探讨，并提出了以房养老的构思，希望老年人能享受更舒适的退休生活，在经济上更独立，避免陷入“房子富翁，现金穷人”的尴尬境地，一劳永逸使老年生活更加丰富、更加宽裕。 接着通过国际上老年人现有的退休住房选择，特别是美国的反向抵押贷款业务的探讨，借鉴西方发达国家以房养老的经验，尝试找出适合新加坡的解决方案。总结出，有效的政府介入可以克服反向抵押贷款业务的推行受到周期长风险大，传统观念及市场化等因素的制约。因此，提出由政府来推动一个结合了公共住屋，中央公积金及反向抵押贷款的新加坡式老年人房地产产业，称为乐龄人士房地产。 然后，通过对新加坡公共住屋包括乐龄公寓，中央公积金以及唯一的职总英康反向抵押贷款计划的研究，并结合新一代乐龄人士的特点和需求，制定出新加坡乐龄人士房地产的模型。首先，建屋局作为乐龄公寓的开发商，为乐龄人士提供价格低廉并适合他们居住的乐龄公寓，并通过现有的市镇理事会，对乐龄公寓进行有效的管理，维修和翻新，以确保和提升乐龄公寓的价值。而乐龄人士在购买乐龄公寓后反向抵押抵押给中央公积金局，以换取年金并保留房屋居住权。在乐龄人士过世后，中央公积金局将在公开市场上出售乐龄公寓以回收资金。这样一来，通过政府期初的介入，承担了反向抵押贷款运行中的各种风险，慢慢形成一个乐龄公寓公开市场。同时，随着乐龄公寓市场的不断扩大，新加坡传统文化中的家庭观念会慢慢的改变。接下来，随着市场化，市场机制将会开始进行自我调节，私人发展商也会因为有利可图而介入乐龄公寓的高端市场，使到整个乐龄公寓房地产市场更加多元化的发展。 最后，把新加坡乐龄人士房地产模型换成以下的定价模型方程式，并对公式的每个变量进行分析，并通过计算机模拟运算结果，总结由政府来推动的新加坡乐龄人士房地产计划是可行的。其中，中央公积金局在乐龄人士房地产定价模型中获得了盈利的机率达到78％。而对盈亏影响最大的变量是乐龄公寓的年增值率，其次是平均寿命。最后，对私人发展商入乐龄公寓房地产市场的可能性做了分析，总结出政府可能通过优惠贷款和税务回扣等措施以降低私人发展商的资本成本，鼓励私人发展商进入乐龄公寓的高端市场，使到整个乐龄公寓房地产市场更加多元化的发展。