随着PPP(Public-Private Partnership,公私合作)模式在基础设施领域的广泛应用,完善PPP项目市场化融资模式、构建多元化股权交易与退出机制成为促进PPP模式可持续发展的重要举措之一,其中,REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)有助于盘活存量PPP资产,为PPP投资者供直接的退出渠道。然而,我国目前的PPP资产证券化市场尚不成熟,开展REITs受到诸多限制,有必要针对我国当前发展PPP-REITs面临的冲突问题,设计适宜在我国推广的PPP-REITs运作模式。本文首先通过文献调研和案例分析梳理了境外REITs及基础设施REITs的发展经验,通过对比分析,归纳总结了境内REITs及PPP资产证券化市场在法律制度、市场环境、操作流程等方面存在的问题和风险来源,论证了借鉴国外经验设计我国PPP-REITs运作模式的必要性。随后,本文通过选取美国基础设施REITs为样本建立VAR(Vector Autoregressive,向量自回归)模型,对REITs收益影响因素进行了实证研究,结果发现基础设施REITs收益受到美国工业生产指数、通货膨胀率、市场利率、S&P500公用事业行业收益指数和房屋价格指数等多重因素的影响,这些关键因素为后文设计PPP-REITs收益的动态调整机制供了参考因素。其次,本文通过建立GARCH(Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity,广义自回归条件异方差)模型对基础设施REITs的收益波动特征进行模拟,运用Va R(Value at Risk,在险价值)方法测算了REITs的风险值,结果显示GARCH-Va R模型能够有效评估基础设施REITs的风险水平,将其作为统一的PPP-REITs风险度量工具,是一个很好的推广方向。最后,基于国外成熟REITs经验和上述实证研究成果,结合我国PPP资产证券化市场的发展情况,本文设计了PPP-REITs的运作模式,包括在资产选择、交易结构、退出机制等方面的实操要点,并针对相关难点及重要问题,结合专家意见出了明确公司权利转让政策、确定合理估值定价体系等建议,对进一步完善PPP项目融资市场、增加PPP项目的流动性和可融资性、盘活存量PPP项目具有一定的参考价值。