改革开放后,我国经济经历了30多年的高速增长,房地产市场也随之迅速崛起。尤其是在1998年启动住房制度改革后,一方面国家通过多种方式对房地产市场进行宏观调控,强调市场在房地产价格形成机制中的重要作用,为房地产业的蓬勃发展创造了各种有利的政策环境;另一方面经济与城镇化的快速发展,带动了住宅需求的不断增加,近年来,住宅投资增长速度明显快于经济增长速度。长春市是全国15个副省级城市之一,其房地产市场也经历了一个快速发展的历程。房地产开发投资由1999年的25.2亿元增长到2014年的534.4亿元,年均增长速度达到22.58%。然而,这一发展速度仍在15个副省级城市中处于相对靠后的地位。房地产市场的快速发展和住宅需求的不断提高,对经济社会的发展产生重要影响。为此,本论文拟运用已有统计数据和相应的计量方法对长春市住宅需求及其影响因素展开具体分析。从理论上看,影响住宅需求的因素主要包括经济因素、人口因素以及其他因素。根据长春市经济发展现状以及住宅市场发展基本状况,运用1999-2014年统计数据,选取人均GDP、城镇居民人均可支配收入、住宅销售均价、五年期以上贷款利率等指标代表经济因素,选取户籍人口数、抚养比、城镇居民人均居住建筑面积、非农人口比重等指标代表人口因素,并以住宅竣工面积指标代表人们对住宅的预期,通过灰色关联度法进行分析,再结合灰色关联度分析的结果筛选出与住宅需求关联程度较大的因素,进而在新古典住宅需求函数的基础上,根据最小二乘原理运用逐步回归的方式拟合出相应的需求函数。由此得出结论认为,住宅销售均价、户籍人口数以及抚养比是影响长春市住宅需求的最重要三个因素,其中,长春市住宅需求与住宅销售均价、户籍人口数呈正相关,与抚养比则呈负相关。这在一定程度上表明,加快城镇化步伐、减少人口流出、积极响应二胎政策稳定人口规模以及适度提高房地产开发投资在固定资产投资中的比重,能够为长春市在提高住宅需求的同时,合理控制住宅价格增长速度,保障住宅市场健康持续发展做出积极贡献。而在宏观政策建议方面,本文认为,首先,政府应灵活调整购房政策,有效调控住宅市场;其次,应合理配置土地资源,提高保障性住房的供应;再次,应保护消费性需求,限制投资性需求;最后,应确保住宅供应,提高消费者对住宅市场的信心。