教育公平是教育从业者、社会大众的共同企盼,政府与社会从未停止追求教育公平的步伐。近些年,随着教育改革的深入,学区房现象逐渐进入公众视野并为公众所熟知。本文主要选取新制度经济学视角,从全新角度解析学区房现象,分析学区房的成因、现状及发展趋向。义务教育在确立产权的情况下成本最低,不同的义务教育属性划定会导致不同的制度成本。在完全的新制度经济学视角下,义务教育在实施过程如实行完全共用的无差异教育,将使制度成本无限增大,最终导致租值的大部甚至完全消散。为防止义务教育租值消散,需要引入以学区房为代表的市场委托量。本文通过对学区房进行性质剖析,推断学区房在当今社会,教育优质资源现有投入的条件下更有利于义务教育的更好发展。以学区房为代表的市场委托量促进义务教育发展的同时,能够更好的促进社会发展及社会总财富累积。当社会财富极大丰富,人民生活水平极大提高后,优质义务教育亦将逐步实现规模化,义务教育公平将由教育资源公平转向教育质量公平。当优质教育资源规模化后,以学区房为代表的市场委托量将不但不能降低制度成本,反而会使制度成本高升。为保证制度成本的最优化,学区房现象将自动消散。