商品房认购书(以下简称认购书)是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于目前理论上对于认购书的理论基础——预约研究还不够深入,人们对认购书的性质、成立和生效要件、认购书中定金罚则的适用等问题认识不清,因认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多,成为人民法院司法实践中亟待解决的问题。本文力图澄清这些问题,以期能为司法实践提供点滴帮助。本文正文二万余字,除引言和结语外,分为三个部分。第一部分由司法实践中的真实案例归纳出争论的焦点;第二部分结合当前理论和实践中的最新观点对认购书的性质、成立和生效要件,认购书中定金的性质、定金罚则的适用、认购书能否强制执行以及违反认购书的损害赔偿等问题进行分析;第三部分结合本文观点和当前我国法律的具体规定对案例进行分析。本文认为认购书是商品房预售合同或者买卖合同(以下称购房合同)缔约谈判过程中的一个阶段,是对以后谈判事宜的预先规划,是购房合同的预约。认购书的性质是将行谈判的预约,双方当事人在其中就购房合同的签订承担诚信谈判义务。认购书的成立除需达到法律行为成立的一般要件外,其内容还必须达到一定的确定性,并且必须具备书面形式。鉴于商品房销售的特殊性,认购书的生效除须具备一般合同生效的要件外,还需具备开发项目已经立项,所售房屋的户型、面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标已经确定,但不以取得商品房预售许可证明(以下简称预售许可证)为前提。认购书中定金的性质应视具体情况而定,当事人约定认购书中的定金为解约定金的,从约定;无约定的,因定金既担保双方就购房合同的签订的继续诚信谈判义务又担保购房合同的订立。所以,认购书中的定金兼有违约定金和立约定金两种性质。若一方不履行诚信谈判义务拒绝签订购房合同或为某一目的恶意谈判的,另一方有权要求适用定金罚则,并可以要求赔偿信赖利益损失,但不能要求法院以判决代替对方意思表示订立购房合同。当认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容时,其应被认定为购房合同,因之产生的各种权利义务关系应依合同法关于合同的一般规定处理。其中的定金担保的是购房合同的履行,性质为违约定金。此时,合同的生效应以取得预售许可证为前提。一方当事人违约,另一方可以要求违约方继续履行合同,并可以请求违约损害赔偿;若出现购房合同因出卖人故意隐瞒未取得预售许可证明、房屋已经抵押等事实导致合同无效或者被撤销、解除的等法定情形的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。