以房抵债协议作为一种新型的融资担保方式,在民间借贷中被广泛使用。以房抵债协议在实践中存在各种样态,涉及的法律关系颇为复杂,囿于立法上对其法律性质和效力缺少明确规定,导致司法裁判中呈现出同案不同判的局面,理论界对此亦未形成统一观点。新近出台的《民法典》中依然未见以房抵债协议的身影,本文在梳理相关法律规范、司法裁判以及理论学说的基础上进行分析,以合同目的为分类标准,研究以房抵债协议的法律性质及其效力,以期为司法裁判提供切实可行的指引。本文由引言、正文以及结语构成,其中正文分为三个部分:第一部分是对我国目前以房抵债协议的立法现状和司法现状的梳理。首先明确了本文的研究对象,限定为债务履行期届满前签订的以房抵债协议。其次,通过整理对比三个案例的案件事实要素,以说明司法裁判中存在同案异判的现象。最后,围绕着现有的法律规范、司法解释以及法院内部指导意见进行研究,并总结现状的不足之处:一,法律规定缺少直接依据;二,其他法律文件效力层次低,其中法释[2020]17号第23条作为司法解释虽有普遍适用效力,但未对本文的研究问题作正面回应;三,法院内部对以房抵债的认识和指导意见不统一。第二部分是对以房抵债协议性质研究。首先是对性质认定现有的学说观点的辨析,学界对此主要分为两种立场:物权担保以及债权担保。学说各有利弊,但任一学说皆无法对以房抵债协议之性质作完美解释。其次,总结最高法在认定此类合同性质所考察的各项因素,归纳出两类影响因素:第一类称之为定性因素,此类因素对于认定合同性质的影响因子较大,可基本确定合同性质的方向,也有一些因素可对合同性质发生转化作用,比如合同中体现出双方当事人曾有对账或清算借款之行为,还有部分因素对合同定性或起正面肯定作用,也可能产生负面否定的影响,需根据具体案例具体判定。第二类因素为辅助因素,其影响因子较小,对于合同定性仅起辅以佐证的作用,需要法院结合第一类因素综合判断。最后,根据当事人签订协议的真实意思分为担保型以房抵债协议以及清偿型以房抵债协议。通过上述两类因素确定当事人签订协议的真实意思后,分为担保型以房抵债协议以及清偿型以房抵债协议,并对两类协议之性质分别讨论。其中,经预告登记的担保型以房抵债协议,基于当事人的担保意思以及预告登记的法律效力,符合担保的三项特性,故其性质为非典型担保;经备案登记的以房抵债协议,因备案登记仅产生行政公示效力,其与未办理登记的担保型以房抵债协议的性质为附条件的以物抵债预约。清偿型以房抵债协议的法律性质为附条件的以物抵债预约,根据新债与旧债的关系分为新债清偿以及债的更新。第三部分是对以房抵债协议效力的研究。首先,以房抵债协议效力认定的在实践中的争议,存在三种不同的裁判立场,分别为有效、无效以及采取回避态度。其中主张无效的理由有三,或因违反物权法定原则,或是被认定属于流押条款,又或属于通谋虚伪表示,本文主要从以上三方面展开论述。关于物权法定原则,《民法典》第388条规定,新增的“具有担保功能的合同”之表述扩大了担保合同的范围,配合一系列的登记规定,为所有权保留、融资租赁、有追索权的保理等动产担保“成文化”提供了制度供给,被称为是立法对物权法定缓和的确认,但本文认为不能据此类推适用于不动产担保的领域。而关于流押条款,主要对其在《民法典》下的效力及其适用范围两方面分别论述,结论是流押条款的合法性并未被民法典确认,且相较于该条款的不合理处,流押条款仍有坚守其存在的必要性,可以通过严格限缩其适用范围的方法对不合理处予以缓解。具言之,流押条款的约定不直接发生物权变动的法律效果,法官可以据此规定主动适用清算程序,并将其适用范围应当限定在抵押权当中,故经预告登记的担保型以房抵债协议不受流押条款的规制。此外,以房抵债协议与通谋虚伪表示之间在法律构造方面亦存在差异。其次,上述类型的以房抵债协议效力,在不存在法定无效事由的情况下,皆为有效。且不违反物权法定原则和通谋虚伪表示。本文在前述分类的基础上,通过对案件事实要素的解构与分类——登记方式、抵债方式以及标的额,将以房抵债协议的效力分为两大类:具有相对优先效力的以房抵债协议以及具有债权效力的以房抵债协议。最后,通过解释法释[2020]6号第24条第1款规定可得,债务人不履行原债务时,债权人应当有权选择以以房抵债协议提起诉讼,请求债务人履行买卖合同。在担保型以房抵债协议中,为避免过度担保,债权人请求履行买卖合同时,应当对其课以清算义务,以防双方利益失衡。