本文站在市场的角度,对西安市商业地产市场、商业地产经营模式、商业地产风险、商业地产开发关键进行详尽地叙述;对于传统租金结构深入地进行探讨,重新确定了租金价值结构构成因素的内涵。通过实例说明了商业地产定租金模型、物业费测算过程。商业地产之所以会成为亮点这与它具有高收益的特点是密切相关的,然而收益率的确定是商业地产估价中最棘手的问题。收益率指标的确定是测算商业地产价格的重要依据,但估价师在利用收益法从事商业用房价格评估时,往往对收益率的取值存在较大的随意性,缺乏科学的依据,因而容易导致评估价格发生偏差,为彻底解决这一问题,本人对西安市钟楼、小寨、康复路、高新等成熟商圈进行调研,通过努力采集了一手商业地产租金及价格,并对采集到的样本进行认真的筛选、修正、汇总与统计,通过对商业地产“租价比”的测算,最终得出了西安市商业地产综合收益率、分区商业地产收益率等一系列指标。通过这次调研所得到的结论,不仅对西安市房地产开发企业确立投资还原率、房地产估价机构利用收益法测算商业用房收益价格等方面有着重要的参考价值,同时,收益率指标的确定也对非住宅房屋拆迁补偿价格体系的调整也提供了十分重要的依据。本文利用灰色系统模型所得数据序列进行模拟与预测,进而通过对某一区域的收益还原率进行预测并由反推公式得出该商业地产的市场价值。求出西安市商业地产系统风险系数β,并应用安全利率加风险调整值法求商业地产收益还原率的公式。对收益还原法理论在实际应用中有一定的推动作用。