房地产投资信托基金,是一种将投资者的资金集中起来,建立专门用于房地产投资管理的基金,进行房地产投资和经营管理,从而分享房地产投资收益的一种信托方式,这种方式旨在盘活不动产,为房地产企业提供融资途径,为投资人带来稳定收益,从而实现资产的合理配置。REITs作为一种产业投资基金,投资者将资金直接投向房地产行业,自问世后凭借着其诸多优势发展迅猛,目前在境外成熟市场上已经发展为一种重要的金融工具,这是因为REITs对于房地产行业、投资者以及资本市场都有着重要的意义。本文主要运用了文献研究法、案例分析法和对比分析法来进行鹏华前海万科这一房地产投资信托基金应用问题的研究。首先,笔者将相关理论知识及概念进行归纳整理,夯实了本文案例分析的理论基础,在此基础上分析房地产投资信托基金应用及产生作用的过程。本文从鹏华前海万科所选用的运作模式展开分析,通过国际上REITs的发展经验,探讨鹏华前海万科所采用的组织模式的原因及优缺点。然后分析了鹏华前海万科对于万科公司和房地产经营发展带来的积极作用,在对万科公司的作用方面,通过与其他融资方式实现效果的比较分析,来进一步阐述房地产投资信托基金的融资功能。在房地产的经营方面,由于受到政府与投资者的关注及监管,使整个房地产的经营和发展形成良性循环。在此前关于REITs的研究中,学者们着重研究其发展形势、组织交易模式,但在本文中,考虑到鹏华前海万科这一项目的特殊性及代表性,笔者将其存在的问题也进行了深入分析,并结合案例与市场中存在的障碍给出建议,作为REITs在今后发展过程中的警示和借鉴,使REITs这种具有创新意义的金融工具能达到更为稳健和理想化的应用效果。通过对鹏华前海万科这一案例的分析,可以发现鹏华前海万科作为一个试点项目,在多方支持下,吸取国外经验并结合自身项目特点,在应用过程中最大程度发挥了项目本身的特点,不仅为房地产开发企业提供了融资渠道,更能吸收社会闲散资金,起到优化资源配置的效果。此外,由于受到多方监管,有效地提升了后期运营质量,利于房地产项目租售与经营之间的良性循环。尽管在应用过程中存在一定的问题和风险,距离国际市场上标准化的REITs有一定差距,但对于中国而言,虽然制度上的障碍不能忽视,但配合政府鼓励政策及相关风险的防范措施,中国可以发掘出适合本国市场的REITs。中国拥有全球最大的房地产开发规模和房地产行业的潜在投资者,随着经济环境的成熟,资产证券化进程的加快,民众财富的日益积累,中国将成为全球REITs市场上不可或缺的重要组成部分。