个人住房贷款是银行或其他金融机构为解决消费者购房时资金不足问题而向消费者发放的贷款，通常以所购住房为抵押品，一般具有金额大、期限长的特点，是消费信贷的重要组成部分。目前，我国住房贷款业务己得到迅速发展，各大银行纷纷扩大业务规模，争夺贷款市场。但在发展的过程中，必须关注到个人住房贷款期限最长可达20至30年，对金融机构而言，面临着很大的不确定性，风险防范是个极其重要的问题。 近年来，我国房地产价格快速上升，出现地区性的房地产热。由于以所购住房为抵押，其安全性与抵押物的市场价值关系密切，房地产市场价格的波动直接影响住房贷款是否能安全如数收回，房价变动与金融风险的关系引起各方面广泛关注。 因此，本文把研究的对象选为：个人住房贷款的市场风险。旨在以成都为实例，通过对此类风险特征、表现和形成原因的探讨，对当前风险防范体系做出评价，提出在新阶段加强住房贷款市场风险防范的构想。 本文的具体内容包括以下四个部分： 第一部分：分析个人住房贷款市场风险的内涵和表现。本章第一节从个人住房贷款的概念入手，分析个人住房贷款市场风险与目前个人住房贷款信用风险的区别，得出结论：市场风险是系统性风险，仅靠银行等金融机构不能对其控制，这是下文风险表现和原因分析的起点，也为最后的风险对策分析作好铺垫。第二节则是分析个人住房贷款市场风险的表现。个人住房贷款的市场风险有直接表现，即市场价格波动导致借款人的违约行为。应用国外学者的各类相关理论研究(包括LTV贷款房价比、理性违约、期权)，以香港为案例，论证LTV与借款人的理性违约具有正相关关系、LTV与房价具有反相关关系，从而房价波动会导致借款人的违约行为。个人住房贷款的市场风险有深化表现，即房地产价格泡沫导致金融危机。通过泡沫经济和房地产泡沫的概念进行理解，从房地产泡沫产生、膨胀、加剧膨胀、破裂的具体过程来分析金融危机的演变过程，并以日本为案例加以论证。 第二部分：从房地产市场、住房贷款需求者、住房贷款供给者三个层面来阐述个人住房贷款市场风险的主要原因，为下面章节的探讨划出了理论框架，提供了研究方法。第一节通过分析房地产周期的特征及其与房地产价格的相关性，阐述房地产周期的波动将导致价格的波动，从而传染到金融机构，使得发放住房贷款的金融机构因此遭受损失。第二节从行为金融学角度阐述不同类型贷款购房者出现市场风险的可能性，重点突出投机购房者的动机和行为将如何加剧房地产价格波动，导致银行贷款遭受损失。第三节首先从住房消费大多依靠贷款方式和个人住房贷款仅通过单一银行渠道两方面来分析住房消费对银行的依赖，然后从国外学者对银行行为的研究出发，论证由于银行的“危机短视症”、“摩根规则”以及竞争动机，银行会在业务中出现非理性行为，客观上对住房贷款的市场风险有促成作用。 第四部分：对成都市个人住房贷款市场风险的实证分析，这是本文最核心的内容。虽然目前成都市个人住房贷款不良贷款率很低，但房产市场持续高位运行的背后意味着风险的积聚，这将传染到有关金融部门，引发个人住房贷款的市场风险。 第一节是对成都市个人住房的市场价格进行分析，一方面从纵向和横向两方面论证成都市住房价格的快速上涨，另一方面从宏观经济、城市规划、外地购房、住房制度改革等原因来分析成都市房价上涨的良性原因。 第二节是本文的重点。根据前一章的理论框架，第一，是对成都的房地产周期进行分析。主要采用扩散指数理论，选用反映成都房地产经济活动的16项指标，计算出历年来成都房地产扩散指数值，以此为根据编制成都房地产周期波动曲线，得出结论：成都房地产业的发展正处在第三个波动周期之中，而2004年和2005年正处于波峰阶段，住房贷款面临的市场风险不得不防。第二，是从居民购买力和购房者心理因素两方面对成都住房贷款需求者进行分析。这一部分在行为金融学的理论基础上，采用基尼系数、房价收入比、房价租金比等大量的指标和数据进行论证，得出结论：成都居民买房购买力偏低、并且存在投机心理，导致房价的不合理上涨，同样会引发住房贷款的市场风险。第三，是对成都市住房贷款供给者——银行角度分析。首先从成都市房管局的调查结论和住房贷款业务相关数据阐述成都市住房消费对银行的依赖，然后举例说明成都市各银行为发展个人住房贷款业务存在非理性行为，最后得出结论银行对市场风险的形成也有重要的促成作用。 第四部分：在前文分析的理论框架下，结合成都市的实际情况对个人住房贷款市场风险的防范措施进行分析。第一节是风险预防——建立房地产预警机制。在介绍房地产金融风险宏观若干监控指标和基本的预警方法的基础上，阐述预警机制对市场预期和商业银行的重要意义，并分析成都市预警机制建立的现状，提出相应建议。第二节是风险控制。主要强调的是政府的宏观调控和指引作用，从发布信贷政策、制定房地产税收政策、完善个人信用制度几个视角出发，结合成都的实际情况，重点讨论政策的实施意义和现阶段的实施现状及效果，并提出需要改进之处。第三节是风险转移，主要内容包括从金融层面借鉴国外经验开展个人住房抵押贷款证券化、建立政策性个人住房贷款保险机构以及从房地产市场层面扩大经济适用房开放量，加大经济适用房建设力度。 本文采用规范化研究与实证研究相结合的方法，其亮点在于：一是目前国内外对住房贷款的市场风险的专门研究并不多见，而本文着眼于这个热点问题，实务性较强。二是针对某一地做微观层面的实证研究，针对性比较强，势必提升文章的实用价值。需要指出的是，成都市的住房价格比较上海、北京、杭州等地而言，涨幅稍小，因此所面临的住房贷款市场风险也更小。