商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。　　2002年以前，我国的商业街开发基本不存在系统的规划，其运营和管理也仅仅局限在收取租金和提供极其简单的物业管理。随着经济的快速发展，原有的模式已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求，复合商城、购物中心、商业街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得快速发展。　　但是在实际运作中，商业街的开发商大多不具备运营和管理商业街的经验，在项目可行性评估、招商、物业形态设计以及运营阶段都出现了许许多多的问题，有些问题甚至非常严重，极大的影响了项目的正常运转。更有甚者，有的项目因与市场需求差距太大，在开发环节就已经注定了项目失败的命运，导致开街之日即是衰败之时。　　本文主要结合自己从事商业地产开发工作的切身体会，从实战角度，对清潭院街项目的开发、运营的全过程进行阐述，对许多关键节点进行了深入细致的探索。　　本文共分为九个部分，开头是引言，正文部分共分七章，第一章,界定了商业街的概念，在梳理国内、国外商业街现状的基础上，概述了商业街的发展，归纳出目前商业街开发的现状和存在的带有共性的问题；第二章,为清潭院街项目商业街开发政策法规研究；第三章,讲清潭院街项目商业街的科学选址；第四章,为清潭院街项目商业街的定位；第五章,为清潭院街项目商业街的规划设计；第六章,为清潭院街项目商业街的财务分析；第七章,探讨清潭院街项目商业街的营销推广；最后是本文的结论。　　本文通过对清潭院街项目这一实际案例的分析，结合自己的工作经验和思考，详细解剖了清潭院街这个社区型商业街项目实际开发的全过程，为商业街的开发商不仅奉献了决策建议，而且提供了具有较高参考价值的项目运作方法和技巧。同时，作者作为厦门大学首个研究社区型商业开发模式和理论的先行者，也希望通过这篇文章，引起更多学者和理论界对这方面的关注，并得到他们的帮助，从而更好地去指导今后工作的实践。