目前,我国有三万多家以开发住宅项目为主的房地产公司和数以万计的营销策划人员,由于缺乏营销理论知识,在实际共作中,很多房地产住宅项目的营销人员只能“摸着石头过河”积累经验,缺乏科学的营销战略方法,因此,本文对房地产住宅项目的营销战略进行了研究。本文首先对我国房地产住宅项目市场现状进行了概括分析。由于房地产市场在经济中的关联性非常强,而且它自身的区域特性非常明显,房地产市场对地方性经济的发展产生巨大的影响,因此,本文进一步讨论了上海市房地产市场的环境和发展状况,并对上海市别墅房地产市场进行了深度分析;在此基础上,提出了别墅类房地产项目的营销战略制定和实施的基本内容;最后,以新联康公司代理的别墅房地产营销项目——湖畔佳苑为例,从项目的开发价值、市场定位、产品战略、定价战略、销售渠道战略、促销战略和物业管理等方面,对别墅房地产项目的营销战略进行了分析。