住房供给弹性,也即住房供给对土地价格的敏感程度,是左右房价高低的关键因素之一。国内城市的住房供给是否存在弹性缺失?影响住房供给弹性大小的关键因素又是什么?这些问题的答案对理解我国高房价的现象和制定相关政策至关重要。为探究上述问题,本文首先构建了一个单中心城市模型,重点考察了自然条件约束、土地使用规则和容积率强度约束三者对住房供给弹性的影响机理,其次,本文引入房天下交房网竣工数据,以我国大中型城市为研究对象对模型提出的理论机制做出创新实证研究。本文基于2012—2018年中国城市层面的年度统计数据,采用外生冲击引起的需求变动这一识别策略来估计住房供给弹性。研究发现:中国城市的住房供给整体表现为缺乏弹性,且自然条件约束、土地使用规则及容积率强度约束的过紧均是导致住房供给缺乏弹性的重要原因;其次,人口规模越大的城市,其住房供给弹性越小,且受自然条件约束的制约程度越高。这为中国当前房价整体涨幅明显,尤其是大城市房价居高不下的典型事实提供了一个新的解释视角。此外,对比国家统计局版住房存量数据,本文发现房天下版数据能对理论假设做出更好的验证,更为符合现实情况。本文的结论显示,政府应当坚持“因城施政”的思路,适当降低土地开发中的容积率规制强度,逐步增加供给弹性偏低的大城市土地供应,以促进房地产市场的平稳、健康发展。