自2003年中央开始对个人住房明确征税意图以来,个人住房房地产税开征及其制度设计已讨论经年,但因涉及利益的直接性与广泛性,其成为最受争议与质疑、遭遇阻力最大的税制改革举措。目前中央虽然已经提出要稳妥推进房地产立法,但质疑与顾虑仍然不断。而关注房地产税税负这一税制设计的核心问题,无论对于回应质疑、化解顾虑,还是对于房地产税的稳妥推进均具有重要的实践价值。尤其是在我国持续推进减税降费,2020年开年又因抗击新冠肺炎病毒疫情,各级财政持续加大支持力度,在本已捉襟见肘的地方财政更是不堪重负的情况下,如何突破个人住房房地产税开征的难点与堵点,对于完善地方税体系、健全地方财政收支体系,并为重塑央地财政关系新格局奠定坚实的基础,从而增强地方财政在国家治理体系与治理能力现代化中的基础地位均具有十分重要的现实意义。本文的研究,从个人住房房地产税税负与税制设计的理论分析入手,确立本文的逻辑起点与理论基础。一般而言,对于已开征的税种,税负是税制设计的结果,但另一方面,对于新开征税种涉及的课税对象而言,税负则是税制设计最为核心的内容。对于居民个人住房房地产税而言,作为既涉及家庭直接性负担,又涉及地方经济发展、财政利益等诸多方面的新增税负,尤其如此。本部分在明确房产税、个人住房房地产税和个人住房房地产税税负的概念及其联系与区别的基础上,对本文的研究对象进行了明确的界定。进而对个人住房房地产税税负的影响因素进行了深入剖析,研究认为,其影响因素主要包括居民收入与财富水平、税制设计、用于辖区居民受益的民生性支出等。并构建了个人住房房地产税税负衡量指标,包括一般性衡量指标和综合性衡量指标。最后,在房地产税税负概念,影响因素以及衡量指标确定的基础上,深入剖析了个人住房房地产税税负安排与税制设计的关系,即房地产税税负安排是税制设计的核心,事关居民家庭的负税能力、地方政府筹资能力、房地产市场的发展以及房地产税调节收入和财富能力。在理论分析的基础上,对新中国成立以来的房地产税制度变迁及税负现状进行了分析。新中国成立后,我国房地产税主要经历了两个阶段,即1950-1986年的初期发展阶段、1986-今的改革完善阶段。在房地产税初期发展阶段,其征税范围较小,只在中央审核的地方开征,且对于居民自住的非经营性房产免征房地产税。在房地产税改革完善阶段,虽然涉及了对居民自住的非经营性房产征税,但对于数量巨大的居民自住存量房征税力度却较弱,只有重庆对于独栋商品住宅征收房地产税,而上海房地产税试点改革并未涉及存量房,仅涉及对增量房征收房地产税。可见,我国房地产税经历了30多年的发展,对于居民个人住房并未实施真正的房地产税,这是导致我国房地产市场泡沫、土地财政等一系列问题的关键原因之一。在对房地产税历史演进进行梳理的基础上,对我国现行房地产税税负状况进行了分析。通过对我国现行房地产税及沪渝个人住房房地产税试点方案下税负状况进行测算与分析,可以进一步发现我国现行房地产税税制和个人住房房地产税试点方案存在的问题,以及房地产税职能未得到充分发挥的原因所在,可以在后文个人住房房地产税税制的设计过程中吸取现行房地产税税制设计的教训,以避免相同的问题重复出现。同时,正是由于现行房地产税及房地产税试点方案下税负反映出来的税制问题,表明了我国房地产税改革具有一定的必要性。通过对新中国成立以来房地产税历史的梳理及现行房地产税税负状况的解析,可以发现,我国现行房地产税主要存在税制结构不合理、征税范围过窄和计税依据缺乏合理性等问题。因此,在后文对房地产税进行相应设计时,要充分考虑现行房产税的问题,以避免重蹈覆辙。其次,通过前文设计的房地产税税负一般性衡量指标和综合性衡量指标,分别对美国、日本、加拿大三国个人住房房地产税税负进行测算与分析。在此基础上,进一步总结了国外个人住房房地产税对我国房地产税开征的借鉴意义,主要包括房地产税征税范围设计、税款使用方向和税权有效划分三个方面的经验借鉴。在对美国、日本、加拿大三国个人住房房地产税税制安排进行梳理及税负现状剖析的基础之上,依据国际经验对我国房地产税税负测算方案进行设计后,利用《中国家庭追踪调查》提供的相关数据,测算了一般性衡量指标下的全国房地产税税负,同时,以武汉市为例,测算了综合性衡量指标下居民承受的房地产税税负痛感指数。在对我国个人住房房地产税方案进行设计以及税负进行模拟测算的基础上,本文从以下三个角度进一步深入剖析了不同个人住房房地产税方案下的税负效应:一是个人住房房地产税税负整体效应;二是个人住房房地产税税负在税负分布上的公平效应;三是个人住房房地产税税负对于家庭净福利所产生的效应。在对房地产税税负效应分析的基础上,得到如下结论:不同方案房产税具有相同税负效应,且房地产税具有增收潜能,此外,税款使用方向影响房价与居民福利。最后,通过对个人住房房地产税税负与税制的理论分析,并在税负测算的基础上,从税负的视角提出了推动我国房地产税改革的相关政策建议。主要包括以下几个方面:一是提高居民收入与财富水平,从而提高居民负税能力;二是要把握个人住房房地产税的税率、计税依据、征税范围和免税扣除等关键点的设计;三是加强对个人住房房地产税税款的监督,对其使用方向要予以明确规定,并且进一步推动地方政府预算公开;四是相关配套改革要与个人住房房地产税相配合,包括加强相关税种的联动改革,强化税制征管上的配套改革等措施。