2001年7月13日，北京获得了第29界奥运会的申办权。国人为之振奋，为之欢呼。在振奋和欢呼之余，开始思考如何将北京奥运会办的更有成效，更有价值，更有意义。奥运经济影响的评价是其中最重要的部分。与此同时，北京房地产市场开始蓬勃发展，并以年均8％的速度高速增长，商业地产市场发展紧跟其后，逐步成为发展商和投资者新的关注点。奥运规划中大量的基础投资建设，逐步完善的配套设施，未来充足而稳定的消费需求，日趋成熟的开发模式和经营策略，这些都成为商业地产发展的黄金条件。奥运因素与商业地产市场变化间是否存在联系，回答是肯定的。奥运因素对主办地房地产市场的积极影响是不言而喻的，商业地产市场作为房地产市场的子系统，必然受到这种作用的影响。但这种影响的表现形式、影响程度与内在机理是什么，是否与奥运对房地产市场影响相一致等等问题成为笔者脑中思考的问题。在查阅大量文献之后，笔者发现对此问题研究较少，且多为国外文献，多从奥运整体成本收益角度进行研究，国内对奥运影响下的商业地产市场变化研究非常少。因此，研究北京商业地产市场在奥运因素下变化情况和奥运对这种变化所起的作用具有十分重要的理论和现实意义。不仅可以为后奥运期间商业地产的发展提供政策参考，并为2010上海世博会以及2012年广州亚运会相关研究提供借鉴。　　综合国内外相关文献，国内外研究成果主要包括奥运经济的研究方法和国外对奥运与房地产市场相关问题的研究报告，其中较为详细的历届奥运发展的基本情况和经验教训，也从不同角度分析了奥运经济的影响程度和影响方式。但对北京奥运对商业地产市场影响研究探讨较少。　　为了清晰分析奥运对北京商业地产市场影响，可将这种影响分为三个层次来讨论。分别是奥运对主办地城市经济的影响，对房地产市场的影响，以及对商业地产市场的影响。三个层次层层递进，说明了奥运影响商业地产市场的主要路径。路径1:在三个系统的相互影响中，奥运作为外生变量对三个系统分别产生影响。路径2:奥运对房地产市场的影响，透过房地产市场影响商业地产市场。路径3:奥运对城市宏观经济系统的影响通过城市房地产市场作用于商业地产市场。这三条路径共同组成了奥运对商业地产市场的影响。在奥运对三个系统的分别影响中，对城市经济系统的影响通过投资、产出和就业体现出来;对城市房地产市场影响通过规划、基础设施建设和预期实现;对商业地产市场影响主要通过规划和奥运需求实现。由于奥运会经济影响在不同举办城市间存在共同点，如通过对城市基础设施建设的投资，促进就业及经济发展，并与旅游、酒店、房地产等行业存在较高关联度。因此在分析奥运对单个系统的影响时先以往届奥运会的经验作为借鉴。　　奥运对商业地产具有深刻的影响，其影响方式和程度具有一定的特殊性。这种特殊性后的原因即是奥运对北京商业地产市场的作用机理。首先北京商业地产市场的特殊性及其发展阶段。在商业地产与普通住宅对比中，可以清晰的看到商业地产与服务业的紧密联系，这从另一角度证明了传导路径3的作用。其次，奥运对北京城市经济、房地产市场以及商业地产市场的作用是通过宏观机制和微观机制两方面产生的。　　因此，在对奥运的商业地产影响深入研究之后，结合北京商业地产市场现状，提出奥运影响下的商业地产市场发展建议。　　综上，奥运对商业地产影响的五个层次。分别是奥运投资直接作用于商业地产市场的供给;奥运举办制造短期的消费需求膨胀，带动产品服务业的投资扩张需求，激发对商业地产市场的引致需求;奥运投资中主要部分—基础设施投资，从微观角度促进城市区位环境改善，带动物业增值，从宏观角度启动需求，促进商业地产市场发展;北京十一五规划中充分考虑满足奥运需求，确保与奥运规划的相协调。城市功能定位、产业结构、发展方向等都以奥运发展契机，实现产业升级，推动城市经济转型，启动新的消费需求;奥运对城市经济的整体正向效应推动商业地产市场发展。