房改以来,中国房地产市场经过十余年的发展,房地产业为基本解决我国居民的住房温饱问题,这段时间我国的房地产业处于高速增长的阶段。由于外部环境的改变和行业内部竞争关系的变化,房地产业的发展会经过由衰到盛、盛极而衰的产业循环过程。相关的文献资料表明,房企的专业化程度、规模和市场占有率都将进一步提高,房企将更加重视品牌建设,差异化竞争将成为房地产市场竞争的主要方式。本文认为,中国房地产行业的发展面临着转折,这样的现实不仅对中国房地产企业发展有直接影响,同时也会关系到我国政府相关房产调控政策的变化。因此,在此背景下,研究房地产行业的演化规律,并重点对演化动力进行研究,正好顺应了我国房地产行业发展变化的现实。本文的研究内容是：第一章为绪论部分,这部分主要包括论文的研究背景和意义,对国内外关于本论题的相关研究综述,并阐述本文研究目标、内容、方法、思路和拟解决的问题。第二章为静态分析和比较静态分析部分,在静态分析和比较静态分析之后,本文得出了房地产市场演化的根本动力是房地产市场在专业化过程中如何权衡生产效率提高和交易费用增加的两难选择问题的结论。第三章为动态分析部分,在动态分析之中,根据静态和比较静态分析的结论,具体到房地产市场的特征,将房地产市场的演化动力归结为5个因素：土地供给市场、房地产市场的资金供给、房地产行业的相关税费、政府制定的房地产相关政策和社会经济增长和个人收入水平。第四章为经验数据分析部分,本文设置了6个演化动力的指标,收集1999年—2010年这12年的中国房地产市场相关数据,利用灰色关联分析法,得出了这6个指标与房地产市场演化的关联度数值,从而比较了这6个演化动力指标在现实的经济生活中的作用。第五章为福利分析,本文对政府提供保障性住房进行了分析,认为政府提高保障性住房的行为可以增加整个房地产市场的福利。第六章为论文的小结部分,在前文的基础上,总结概况了本文的研究结论,并归纳了本文的研究不足。