我国人口老龄化日益严峻,而由于社会保障体系不健全、养老资源匮乏,使得社会面临着巨大的养老压力。住房反向抵押贷款为养老问题的解决提出了新思路,对于缓解养老危机,提高老年人晚年生活水平具有重要意义。我国顺利开展住房反向抵押贷款的关键就是解决定价问题。本文从研究房屋价值波动的角度出发,分析房屋价值波动对反向抵押贷款定价的影响,在长期行为阶段化思想下利用ARMA模型对二手住宅价格进行科学而合理的预测,以期有助于解决定价相关问题,推动反向抵押贷款业务的实施发展。首先,介绍了本文的选题背景、研究意义以及国内外的研究现状。对以房养老与反向抵押贷款的概念作了区分,然后对相关理论及国内外实践情况做了较为详尽的介绍,在此基础上总结了这些国家的实施经验,同时指出在我国国情下,开展住房反向抵押贷款的可行性及障碍,以期创造有利条件,推行适合我国的特色模式。其次,从房屋价值、利率和预期寿命三方面分析影响反向抵押贷款定价的因素,其中,着重分析了房屋价值波动的影响,提出运用ARMA模型进行未来房屋价值预测,并为了降低房价波动风险以及提高预测模型精度,提出长期行为阶段化。在此基础上,针对单生命及双生命状态下一次性支付模型和终生年金支付模型予以改进。最后,选取西安市相关数据,对西安市未来二手住宅价格走势予以预测,以此作为反向抵押贷款产品定价依据,并设定利率等相关参数,计算借款人领取贷款数额。然后进行房价波动下敏感性分析。