在信托公司房地产业务的日常经营中,单一项目的投资决策是最核心的环节与工作,信托内部投融资决策流程极其复杂,需经过立项、尽调、投资决策、放款、投后管理等环节,因此,单个项目的决策速度和质量已经成为衡量客户融资体验好坏的重要经验指标,直接影响到信托公司的核心竞争力。建立房地产信托风险评估模型,计算单一房地产信托的各类风险,可以全面为信托业务投资决策提供参考,并直接决定了投资决策的有效性,提高展业效率,减少违约损失。通过建立量化模型,对单笔房地产信托业务进行定量评分,改变原有定性专家投票的模糊决策方式,方便信托公司对单笔房地产信托的批与不批、批多批少、何时批等关键问题作出科学决策,避免不良资产的准入,从而降低违约损失。做好风险评估与管理,极大提升融资客户服务口碑,增加客户合作率,提升展业效率也能间接增加业务收入。近年来,随着房地产业的迅速发展,传统的银行资金无法满足房地产企业的融资需求。从信托贷款的上升比例来看,房地产信托已成为除银行以外的第二大的住房企业融资工具,成为近些年快速发展的又一个重要渠道。随着房地产信托业务的爆炸性增长,相关风险正在慢慢聚集,越来越多的理论界与金融界相关人士开始关注房地产信托,因此房地产信托风险评估的定量研究对我国信托公司和房地产公司具有重要的现实意义。本文所述的模型,是在经过调研、分析的基础上,通过对房地产信托风险类型开展深入剖析制定的贴近实际风险评估需求的工具模型。该模型使用风险逻辑树方法论,围绕项目自偿、交易对手、抵押物三个核心风险评估维度对房地产信托风险因子进行拆解,将综合评分法的方法论引入到复杂风险的评估测算中,对风险评估这项复杂问题实现了标准化处理,实现了单一项目风险评估的精准测算。现将该模型总结成文,希望对行业的风险管理工作者起到一定的参考借鉴作用,利用该模型做到房地产信托单一项目风险的合理评估,期待该风险评估模型的推广使用,可以真正帮助信托公司的房地产信托提高风险管理水平。本论文共分六章,首先介绍了本文的背景情况、研究内容及研究意义,而后介绍了房地产信托风险评估的现状与方法,国内外其他金融行业可借鉴的优秀经验,作为论文后续问题分析、解决的理论基础。在此基础上本文以风险逻辑树与综合评分法为方法论,开展风险评估模型的构建,最后阐述了模型的检验与推广方法。本文具体内容安排如下:第一章,绪论。本章以房地产信托历年规模增长趋势为基础,结合房地产价格暴涨而带来的金融风险为背景,论证了本文研究的意义,而后概述了本文所使用的包含了中观结合微观、规范结合实证、定量结合定性的研究方法,最后阐述了本文的整体研究框架分为六章,并就创新与不足进行了简述。第二章,文献综述。明确了研究对象为房地产信托,并对相关基本概念进行了界定。而后介绍了金融风险管理,信贷风险管理,房地产信贷风险管理和房地产信托风险管理研究的现状和主流方法,重点介绍了企业信用评级模型与综合评分法的文献情况,为后续解决问题奠定了理论基础。第三章,房地产信托风险评估现状与问题。主要介绍了房地产信托的特点、风险类别,对房地产信托风险评估模式的现状与问题进行了剖析。通过调研,详细阐述了房地产信托主要面临的风险类别有市场风险、信用风险和流动性风险三种,并对房地产信托风险评估的各类问题、问题原因等进行了详细说明,总结分析出信托现阶段风险评估模式主要是靠业务评审委员会的专家分析法来决策项目投放与否,而这种方式存在分析方式为纯定性分析、分析维度仅聚焦信用风险、分析标准难以统一、存在道德风险等问题,这些问题就为后文的风险评估模型构建确立了现状基础。第四章,房地产信托风险评估的优秀经验借鉴。主要通过分析国内外银行业及国外REITs对于房地产信贷风险的评估实践,总结出房地产信托的风险评估可以学习银行信贷和REITs全面维度的评估方式,充分综合考虑模型分析和主观判断的结果,并通过日常实时监控与不断优化模型来提升风险评估的品质,为后文的风险评估模型构建奠定了优化方向。第五章,房地产信托风险评估模型的构建。是本文的核心,首先对模型构建的原则与方法、模型构建的步骤与注意事项等进行了介绍,围绕房地产信托风险类型开展深入剖析,确定了项目自偿、交易对手、抵押物三个核心风险评估维度,在核心评估维度的基础上细分出31个二级、三级风险因子并赋予相关权重最终形成风险评估模型,为根本性解决风险评估问题找到了解决方案。第六章,风险评估模型的效果检验与推广建议。通过数据与案例形式对模型的实践效果进行了检验,以2017年PA信托公司的已合作的AY密云项目作为案例进行模拟,验证了模型的可行性;以PA信托公司2017年68笔实际合作的项目为样本,以这些样本的2019年实际违约情况为实证数据,验证了风险评估模型的决策建议有效性,最后提出了模型在实践推广中的应用范围及使用建议,建议使用时候需建立评审委员会机制、建立跟踪评估机制、建立防火墙机制、建立保密机制等。