2003年以来我国房地产业经历了由高速发展到陷入低迷再到缓慢回升的“V”形发展状态,伴随着房地产业发展的步伐,持续出台的宏观调控政策逐渐成为各界人士关注的焦点。我国房地产业的发展状况究竟如何?一系列的调控政策是否发挥了作用?如何确保政策效应的稳定性、连续性和长期性,引导我国房地产业稳定、健康运行,确保房地产业与国民经济协调发展?基于以上思考,本文首先运用投入产出法定量分析了我国房地产业的投入结构、使用结构、产业关联及产业波及效果,揭示我国房地产业的产业特性及其在发展中存在的问题,这是制定房地产宏观调控政策的产业基础。其次,结合近年来我国房地产宏观调控的实践,对土地、金融、税收和住房保障政策进行梳理,依据宏观调控的目标对政策实施效果进行系统性的评价,得出宏观调控效果不佳,房地产业发展中的深层次结构性矛盾依然存在,其原因与调控政策本身存在的缺陷有很大的关联,如调控滞后、政策缺乏可操作性、系统性和连续性、政策传导机制不畅通导致落实不力等。然后,通过总结美国、日本和香港房地产宏观调控政策的经验和教训,得出房地产宏观调控应该以经济手段为主,综合运用法律和必要的行政手段,其调控的主要举措是健全和完善土地供给政策、金融政策、税收政策和住房保障政策。最后,在上述分析的基础上,建议从供需联动入手,采用差别化的调控思路,采取严格控制土地供应、健全金融调控政策、灵活运用税收杠杆、加大住房保障力度等措施完善我国房地产宏观调控政策体系。此外,合理界定政府在房地产市场中的角色定位以确保调控政策的执行力和有效性。