由于城市人口的迅速增加,城市规模不断扩大,导致城市土地投资量增加,土地价格不断抬升。城市土地供应量的来源有两类,一类是存量土地的拆迁改造,一类是农地的征收开发,无论是哪一类来源都牵涉到成本和收益核算。近年来,关于土地增值的研究有很多,主要是土地增值的内涵、特点、种类、形成原因、影响因素以及模型和定量分析等等,而对土地的增值来源以及未来的增值空间方面涉及甚少,特别是城市划拨土地改出让过程中,补交出让金的额度测算,一直缺乏统一的标准。故本文采取市场调查和理论计算相结合的方法,对城市住宅用地的增值收益进行了测算,并分级别对样点数据的平均水平进行了空间对照,试图阐述不同区段住宅用地价格的增值空间与投资潜力的差异,为政府制定出让金标准和房地产企业投资决策提供参考依据。　　本文通过对城市土地相关概念以及土地增值内涵的阐述,提出土地增值收益和土地增值收益率的概念,而后从不同的方面分别分析土地增值以及土地增值收益率的影响因素。通过石家庄市的实际样点调查,采取市场出让价格与成本价格差额计算,对城市住宅用地出让增值收益及其变化规律进行了研究。通过实例计算,发现城市住宅用地出让增值收益率变差较大,基于土地级别的增值空间梯度变化并不呈线性规律。说明城市内部土地收购成本具有很大的不平衡性,土地市场价格也具有较大的空间差异性。另外,通过影响因素中的城市繁华度以及城市道路类型对城市住宅用地增值的影响分析,进一步得出,城市土地的增值是一个由多种因素综合作用而造成的结果。选择城市住宅用地作为研究对象,也正是因为它可以更显著地体现出土地增值的重要特性。