2020年以来,在国家宏观政策的影响下,中国房地产市场从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管,有效遏制了房价的过快增长,房地产正式告别高利润的黄金时代。西安房地产市场也无一例外地出现了需求下滑,市场观望情绪加重等现象。特别是前景广阔的二手房市场在实施政府指导价后,全年西安二手房累计成交量开始下降并出现大范围―降价‖活动,再加之疫情的反复影响,使得二手房市场购买力继续持续下滑。在面对复杂多变的房地产市场环境下,越来越多的房产公司不得不提升自身营销策略和服务水平,积极主动地抢占二手房市场份额,这也从而加剧了二手房市场竞争的激烈化。再机遇与挑战共存的情况下,L房产公司作为本土的二手房中介企业,如何能在市场营销中取得竞争优势就显得格外的重要。另外,随着住房需求的精细化,个性化需求也成为二手房市场营销的聚焦点,如何满足客户需求为其提供多样化的产品和服务,则成为众多房产公司必须面对的问题。L房产公司现有的营销策略已很难去提升客户满意度与营销的价值。本文基于营销策略相关理论为基础,以L房产公司住宅二手房为具体研究对象,以下简称:（L公司住宅二手房）。本文采用问卷调查法、案例分析法等,分析总结了L公司住宅二手房当前的营销发展现状及存在问题和问题形成的原因,旨在设计出适用于L公司住宅二手房的营销策略优化方案,同时为有效的实施营销方案制定了保障措施。首先,笔者通过查阅大量文献资料与实践相结合,从实际出发,准确地指出L公司住宅二手房营销策略存在的问题及问题产生的原因;其次,对L公司住宅二手房的外部营销环境、行业内部环境进行详细而深入的评估分析后,运用SWOT分析法,综合地研究L公司住宅二手房发展的优势与劣势、机遇与威胁;再次,运用STP分析法进行市场细分,通过选择目标客户,设计符合客户需求的市场定位;最后,采用服务营销组合策略中的（4P+3Rs）理论,制定出适用于L公司住宅二手房营销策略优化方案和营销保障措施。本文对L公司住宅二手房营销策略分析和研究后,得出主要以下结论:（1）以―产品为中心营销‖向―消费者为中心营销‖转型模式是二手房发展的必然趋势;（2）以―消费者为中心‖优化服务营销组合策略在实际操作中才能起到很好的效果;（3）L公司营销管理水平不足也是影响服务营销策略能否有效实施的因素之一,因此需要不断的探索和创新。笔者希望本研究不仅可以完善和创新L公司住宅二手房现有的营销策略不足之处,更为今后企业的实践提供了可借鉴的思路,并为其他二手房企业营销策略的制定提供更多的参考。