房地产业迅猛发展,给房地产投资者带来暴利,一人多房的现象导致房地产市场供求失衡、空置率高,使得对住房有着刚性需求的中低收入群体买不起房,住房失去“住”的意义,不利于住房市场发展。随着房地产市场调控措施“新国八条”出台,2011年初上海和重庆宣布对个人住房征收房产税,房价和房租呈现一定程度的下降。因此,本文基于住房的双重属性以重庆为例来分析房产税对房价和房租的影响,为将要开征的房地产税总结经验。在理论分析部分,基于住房的双重属性,本文分析了房价和房租的关系以及房产税对二者的影响。首先从住房的消费属性出发,认为房产税的征收使部分有居住需求的消费者以租房代替购房,也会使住房销售市场、租赁市场的供给增加以来满足部分“居住”需求,从而影响房价和房租;然后引进改进的四象限模型,从投资属性角度进行分析,认为房产税的征收会使房价下跌、房租上涨。在典型化事实分析中,重庆商品住宅中高档住宅的供需情况受到显著影响,具体表现为房地产企业对其投资额和销售面积都有明显下跌,但存量房的成交面积上升,租赁市场中的住宅出租面积也增加了,说明试点后购房尤其是购置高档住房和多套房的需求下降,租房需求上升,并且房价、房租的上涨速度也有所减缓。对于以上分析,本文通过定量分析进行检验,首先运用合成控制法单独分析对房价、房租的影响,选定重庆为实验组、33个大中城市为对照组,选取年度数据合成房价、季度数据合成房租;其次,考虑到房价与房租的内生性,利用三阶段最小二乘法对房价与房租的联立方程模型进行估计。通过观察试点后实验组与对照组的房价、房租之差和联立方程的系数发现,重庆的房产税政策确实显著抑制了高档住宅、存量住宅价格的上涨,但由于该政策具有征收对象范围狭窄、针对性强的特点,其对商品住宅总体的价格影响不明显,对整体房租的抑制作用也较弱。最后,本文基于分析结果对未来房地产税的开征提出了一些建议,具体包括:第一,实行部分城市试点,逐步应用到全国;第二、将房产税收入投入到保障房和公租房的建设;第三、完善配套措施,增加租房需求。