房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集多个投资者的资金，由专门的投资管理机构在房地产领域进行投资和运作，并将绝大部分收益按比例分配给投资者的信托基金制度。REITs本质上是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现大众化投资，以满足中小投资者对房地产的投资需求，在一定条件下REITs可以获得国家的税收优惠。REITs按照不同的标准可以分为：公司型和契约型；权益型、抵押型和混合型；私募型和公募型：封闭式和开放式等。投资人、管理人、托管人是REITs组织体系中最主要的三个当事人。　　 1960年REITs最早创设于美国。40多年来，伴随着税法等相关法律的演变，美国REITs也不断调整，经历了五个明显的发展阶段，现在美国的REITs市场是世界上最发达最成熟的REITs市场。根据美国市场的实证研究，REITs具有如下投资特性：较高的投资回报、高分红、与其他金融资产相关度低、低波动性、低风险性、高流动性等，这使其成为中小投资者和追求稳健的机构投资者青睐的投资品种。　　 随着REITs的价值逐渐被市场认同，REITs也在全球范围内得到了传播和发展。亚洲的REITs市场在五六年前开始形成。亚洲REITs的发展模式与美国不同，美国模式是税收优惠驱动型，亚洲是专项立法模式，但相对美国而言，亚洲各国和地区对REITs立法和监管更为严格。亚洲发展REITs的时间比较短，REITs还没有产生因市场环境变化所引致的结构上的变异，所以与美国多样化的REITs结构相比，亚洲REITs的结构比较单一。此外，亚洲模式和美国模式在上市条件、监管制度方面也有差异。　　 目前我国内地尚没有真正的REITs存在。房地产信托计划是具有REITs雏形的产品，欧尚信托被认为是大陆第一个真正意义上的准REIT。通过对欧尚信托进行案例分析，可以看出它与美国REITs在筹资渠道、受益凭证、流动性等方面有一定的相似之处，但是，在组织结构、融资功能、收入来源、利润分配、税收优惠等很多方面二者还是有不小的差异。以欧尚信托为代表的房地产信托计划还存在着筹资规模受限、投资周期短、流动性不足、过桥贷款等问题。　　 当前在我国发展REITs有重要意义，不仅有利于满足投资者的投资需求，而且能够拓宽融资渠道，促进房地产市场的健康发展，并有利于证券市场产品结构的完善，扩充并深化证券市场。虽然我国在法律、税收、道德风险、专业人才等方面存在阻碍REITs发展的因素，但从积极的方面来看，我国房地产市场规模庞大、城市化进程加速和零售业的快速发展、投资者需求旺盛、房地产商的融资需求以及政府的意愿等因素都是REITs市场发展的巨大驱动力。选择我国REITs的发展模式，不仅要借鉴国际经验，还要密切结合我国的国情，通过比较分析，契约型投资基金模式是比较适合我国REITs发展的模式。而政府需要在法律环境建设、排除税收障碍、加强人才培养、规范参与主体、创造良好的行业环境等方面付出切实的努力。　　 本文主要采用了以下研究方法：(1)比较分析法。REITs起源于美国，并且在美国发展的最为成熟和完善；亚洲各国和地区的REITs虽然发展较晚，且基本上都借鉴了美国的模式，但其在发展过程中都与本国实际相结合，创建了具有本国特色的REITs。因此，本文通过比较美国与亚洲部分具有代表性的国家和地区REITs的发展历程及制度设计的不同，从中得出了发展我国REITs可供借鉴的经验。(2)历史分析法。REITs在美国已经有40多年的发展历史。通过对美国REITs发展史的介绍可以看出，不同类型的REITs是与不同的经济发展阶段相适应的，从而为我国现阶段选择具体的REITs模式提供了理论支持。虽然我国目前还没有真正的REITs，但对我国准REITs产品的研究，则为选择适合我国国情的REITs提供了实证基础。(3)实证分析法。本文通过对欧尚信托的案例分析，得出REITs是我国准REITs产品的发展趋势。　　 本文正文共分四章，各章主要内容如下：　　 第一章为REITs概述。主要介绍了REITs的基本知识，包括概念、基本特征、分类，REITs的运作模式及运作中的风险因素等，同时介绍了REITs的投资特性。　　 第二章为REITs在国外的发展及对我国的启示。该部分首先介绍了REITs的起源地美国REITs的五个发展历程，其后介绍了日本、新加坡、我国香港地区这三个具有代表性的亚洲REITs市场的发展历程，最后比较了美国REITs与亚洲REITs在立法、结构、上市条件等方面的不同之处，提出了相关法律规范的确立是REITs发展的前提条件及发展我国REITs必须注意结合我国实际情况的经验总结。　　 第三章为我国发展REITs的可行性分析。本章首先对我国现存的准REITs产品进行了案例分析，并指出REITs是准REITs发展的方向；其次分析了我国发展REITs的意义、障碍和有利因素，说明我国发展REITs的可行性。　　 第四章是我国发展REITs的模式选择和政策建议。本章比较分析了三种REITs的发展模式，同时提出了政府在REITs的过程中应发挥的作用。