我国司法实践中对于不动产事实物权的保护机制呈现出“全盘否定”或者“过度保护”的混乱状态,传统物权法将“登记”规定为物权变动的依据,是引发不动产事实物权的保护力度明显不足的主要原因。而近年来,“不动产事实物权”概念被司法审判引用的次数逐年上升,首先,最高人民法院于2016年2月22日颁布的关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条1从立法上肯定了未登记的真实权利人享有物权在受到侵害时请求法院恢复其物权的权利,使得法院在司法裁量中,更多地考虑客观因素,纠正了以往仅仅以“是否登记”作为判断物权归属的现象。其次,在实践过程中,随着“限房令”、“房产税”等政策的出台,更多的人采取隐匿登记的手段来规避这些政策,造成了登记名义人与实际物权人不相符的情形层出不穷,寻求司法救济途径的事实物权人数量也随之水涨船高。不动产事实物权概念虽然在审判界被频繁引用,但是在理论界却是众说纷纭。在我国,孙宪忠与常鹏翱教授初次对不动产事实物权的概念做出了界定:“不动产事实物权就是不以法定的登记公示方式表征的物权。”2陈永强教授也立足于中间型物权变动场合,提出了法律应赋予已占有未登记权利人的“过渡性物权”即事实物权。王全弟在《事实物权:理论困境与出路》一文中,批判不动产事实物权缺少物权的基本内核,偏离了物权法定主义,不属于完整意义上的物权。国外对事实物权的理论研究也各具风格,法国采取“契约交付制度”,判断物权归属的依据是当事人的意思表示是否真实,只要真实权利人证明其受让的物权是基于出卖人真实的意思表示,即可获得物权。德国则在采取“权利登记制度”的同时,赋予了事实物权人“异议登记”、“更正登记”等权利,以维护其物权不受侵害。我国传统的物权变动理论是以登记为主,登记对于不动产物权的归属具有决定性。但是,登记只是权利的外在公示方式,是一种形式,而非本质。另外,我国关于不动产登记的性质、审查方式以及不动产登记机构的赔偿制度上均存在有缺陷,因此,法律物权需要事实物权作为补充,以完善物权法体系。不动产事实物权在我国法院的审判实践中主要分为以下三类,法定型不动产事实物权、符合当事人本意的不动产事实物权、转让型不动产事实物权。法定的不动产事实物权主要是非因交易行为发生的物权变动;符合当事人本意的不动产事实物权是指实际权利人基于约定将不动产登记在他人名下而产生的物权;转让型的不动产事实物权,在本质上是指已经占有却还未登记的一种状态。虽然它们在性质、效力上有所不同,但是仍能形成一个完整的体系以区分法律物权。鉴于不动产事实物权在理论及实践运用中的不足,笔者认为,应当从立法和司法两方面来界定不动产事实物权,首先,从立法上承认事实物权的法律地位,即在坚持物权公示原则的基础上,将不动产事实物权纳入物权法体系,规定保护事实物权的构成要件;其次,在司法实践中,不仅在保护事实物权人时应以是否存在善意第三人为前提,还要规范各类型事实物权中的举证问题,赋予不同的不动产事实物权人以不同的请求权,为不动产事实物权今后成为物权法中的法定权利打牢理论基础。