公允价值一直是理论界讨论的热点和难点问题。财务会计的目标是向投资者等各类利益相关者提供决策有用的会计信息。公允价值旨在提高会计信息的决策相关性。近年来,世界许多国家都加大了对公允价值的研究和利用。2012年5月,我国财政部会计司也发布了《公允价值计量》(征求意见稿)。投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值,或二者兼有而持有的房地产。投资性房地产以出租建筑物、出租土地使用权作为其主要经营形式,实质上这是一种让渡资产使用权的行为。让渡资产使用权而取得的使用费收入即为房地产租金：另一种经营形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,持有这种资产是为了赚取增值收益。由于投资性房地产与自用房地产的持有目的不同,虽然两者在实物形态相同,但在产生现金流时,投资性房地产具有较强的独立性。相反,自用房地产需要与企业持有的其他资产相结合。而在目前的市场条件下,投资者持有房地产常常会获得资本性收益,即现有资产价值常高于购入时的价格。如果继续将投资性房地产按照摊余成本计量会使报表使用者无法对企业的真实价值产生正确的认识。2007年1月1日,新会计准则开始正式施行。依照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定：投资性房地产可供选择的后续计量模式包含两种：成本模式及公允价值模式。一般采用成本模式,同时满足多个条件时允许在后续计量时采用公允价值。新准则开始实行之初,大多数专家认为上市公司投资性房地产的后续计量会采用公允价值模式。但是纵观最近几年上市公司年报,可以发现,采用投资性房地产采用公允价值进行后续计量的上市公司屈指可数。存在即是合理,对此结果众多学者展开了多方的讨论研究,对于大多数上市公司投资性房地产选择以成本模式进行后续计量给出了理论解释,包括以公允价值进行后续计量的操作性障碍、市场因素、政府因素、投资者因素、税收因素等。如果企业更有理由选择成本模式对投资性房地产进行后续计量,那么少数上市公司选择公允价值模式的原因是什么,有哪些因素影响着企业投资性房地产相关会计政策的选择?这是本文想要探讨的问题。本文期望通过对该问题的研究能够有助于公允价值在国内的运用。本文采用理论推导与案例分析相结合的方法进行研究。在分析利益相关者理论的基础上,对采用公允价值模式的公司的具体情况进行探讨,在此基础上运用世茂股份的案例进行深入剖析。本文共分为六个部分。第一部分,导论。主要说明选题依据、论文结构及论文研究方法。对与影响会计政策选择因素及关于投资性房地产后续计量模式的选择的相关文献进行了回顾。第二部分,讨论影响会计政策选择的主要因素。本部分在介绍利益相关者理论的基础上,对利益相关者影响会计政策选择的机理进行解释。这些利益相关者为实现自身利益最大化而对会计政策的选择产生不同的偏好。他们在行使各自权利的同时也相互制衡和监督。本文讨论的利益相关者包括管理者、股东、债权人以及雇员。管理者是会计政策选择的直接控制人,其薪酬、声誉、控制权、自由度等是管理者主要的利益诉求。股东分为大股东和中小股东。我国上市公司的大股东具有股份融资偏好,我国普遍存在针对配股、特别处理及摘牌等问题而选择相应的会计政策。而中小股东希望在搭便车的同时期望管理者在选择会计政策时注意提高会计信息的相关性。债权人利益诉求主要来自于确保本金安全性的同时获取应得的利息收入。为合理保证会计信息客观公允地对企业的真实状况进行反映,债权人必然会利用手中的权利对股东及管理者的会计政策选择进行监督和影响。雇员往往从自身薪酬的角度考虑偏好于较为激进的会计政策。第三部分,关于投资性房地产后续计量模式的争议。本部分首先介绍了投资性房地产的后续计量方法。然后对投资性房地产的两种后续计量模式的争议点进行重点讨论。分析可能造成上市公司选择公允价值模式或成本模式的影响因素。第四部分,上市公司投资性房地产计量模式选择的现状及影响。该部分对计量模式变更的各家上市公司进行统计分析。首先是行业分布,房地产开发与经营的上市公司在总数中占到近30%,房地产开发与经营与制造业一起占据行业分布的主体地位。其次,分析了这些公司公允价值获取渠道。最后,对2011年及计量模式转换当年该行为对盈余及资产状况的影响进行了全面的分析。第五部分,案例分析。本部分结合世茂股份的基本情况、公司战略、公司融资需求及具体融资方式等方面对公司变更投资性房地产后续计量模式的原因进行了深入探寻。公司战略,2009年实际控制人许荣茂先生进行了大刀阔斧的重组计划,解决长期以来世茂系广受争议的同业竞争问题。完成资产置换后,世茂股份成为在中国境内专业从事商业地产的投资、开发和经营的企业。由于商业房地产的风险高、回收期长,且企业大量资产为商业房地产,仅仅依靠当期收益不足以支撑企业融资所需的盈利水平,也不足以反映企业资产的现时状况。公司融资需求,在经营性现金净流量方面世茂股份已连续四年为负值,并呈现出逐年减少的趋势。如果这种情况近期内无法改善,意味着公司暂时不能从日常经营中获得所需的资金。世茂股份及其大股东利用各种方式为公司筹集资金。在与债权人签订的债务契约中,限制性条款将公司股价作为了重要的考察因素。这也决定了管理者及股东在选择会计政策时会偏好激进的会计政策,具有提前确认利润的动机。本文以会计政策变更对投资性房地产资产价值、资产总额、资产负债率以及公允价值变动对利润总额等的影响为基础,对世茂股份在投资性房地产计量模式变更后3年的经营成果、财务状况进行了详实的分析。第六部分,论文结论与政策建议。论文结论,影响投资性房地产选择公允价值模式进行后续计量的因素有以下几点：1.利用公允价值变动调节利润。2.满足融资需求,帮助减小筹资成本、维持筹资额度。3.公司战略。4.成本因素。公允价值模式应当在适当的监管下使用。相关部门应当灵活监管方式,避免一刀切让企业因为惧怕严厉的监管而不敢使用公允价值模式。而提升权力者的道德水平,增加管理者对长远利益的考虑,加强利益相关者诉求的趋同化才是解决问题的根本所在。政策建议部分从建立活跃的房地产市场、加强信息披露的规范性、提高企业自身的资产评估能力、提高会计人员职业素质几个方面为发展公允价值模式提出了建议。论文的主要贡献。国内关于投资性房地产后续计量模式的研究存在很大的发展空间,在对企业选取计量模式的动机方面较少有深入到企业内部情况进行研究的文章。现存研究的关注点主要集中在盈余和资产状况。对非会计信息进行的分析和探讨的文章则较为少见。本文深入到对公司本身具体需求的研究。论文从财务信息和非财务信息两个方面,对上市公司选择公允价值模式作为投资性房地产的后续计量模式进行了探索。认为利用计量模式的转变改善当期盈余或资产状况、利用公允价值变动以增强企业调节利润的灵活度、融资需求使企业具有提前确认盈余的动机、公司战略和成本因素可能是造成企业进行计量模式转变的原因。由于论文在非财务信息的搜集方面受到诸多限制,研究难以深入到每一个进行投资性房地产计量模式变更公司的具体情况,在总体情况分析层面略有缺陷。由于可供分析的公司总量有限,本文的研究结论可能无法适用于所有公司。受信息采集渠道的限制,本文探讨的过程中对于相关影响因素的分析难免有所遗漏,案例分析过程中也难免存在没有考虑到和无法从已有资料中探寻到影响因素,论文还可进行进一步的研究。