预售带来的各项优势已被证明适用于多个行业。房产商也将销售过程分为预售及正常销售两个阶段,而预售后交房时由于各种原因可能使得消费者出现退房意愿。但目前因楼市调控,房价已逐渐步入下降通道,在此市场大环境下,房产商会作出怎样的退货决策呢?本文构建由预售阶段和正常销售阶段组成的两阶段模型。在市场下跌且当市场处于不同供需关系的情境下,考虑预售阶段资金效用、退货比率及退货费率的影响,探究了房地产商关于退货策略的决策。并通过比较分析得出在不同情境中的最优退货决策,最后进行数值分析。研究发现:(1)预售阶段资金效用与房产商总效用成正相关关系,预售资金效用越大时,房产商的总效用即越高;(2)退货费率与房产商总效用成负相关关系,退货费率越低时,房产商的总效用即越高;(3)市场下跌,供给大于需求且退货比率在一定范围内时,当资金效用相对较低而退货费率也较低及当资金效用较高而不论退货费率高低时,采取部分退货策略是最优;(4)市场下跌且供给小于需求时,分为两种情况:一是退货比率较低,此时资金效用及退货费率均不影响决策,采取部分退货策略始终最优;二是退货比率较高,使得正常销售阶段时市场转为供给大于需求,此时当资金效用相对较低而退货费率也较低及资金效用较高而不论退货费率高低时,带来的总收益大于由退货带来的损失,此时采取部分退货策略最优。