我国十八届三中全会指出,要全面深化改革。其中经济体制改革是全面深化改革的重点,这要求我国必须要加快完善现代市场体系,加快转变经济发展方向。而金融改革创新则是经济改革的重中之重。资产证券化可以说是20世纪世界金融领域最富有意义的一项伟大的制度创新,它在提高资本的流动性,解决贷款机构的融资压力,为资金富余的投资者提供更多的金融投资产品,促进经济发展等方面具有重要意义。资产证券化产品分为两类:一类是住房抵押贷款支持证券,一类是资产支持证券。资产证券化滥觞于20世纪70年代的美国。美国的资产证券化实践最初也是从住房抵押贷款证券化开始的。住房抵押贷款支持证券是发展最为成熟、最为完备的一种资产证券化产品。20世纪90年代,鉴于我国住房商品化的加快及其广阔的市场前景,为了降低商业银行的风险,优化商业银行的资产结构,拓展房地产业的资金来源,进一步推动房地产市场向前发展,我国也开始了资产证券化的实践。但是,纵观我国住房抵押贷款证券化的实践,和发达国家成熟的实践经验相比,我国目前还存在许多亟待解决的问题。本文共分为五个部分:第一部分是关于住房抵押贷款证券化的基本原理。主要阐述了资产证券化的概念、分类;我国引进资产证券化的现实意义;住房抵押贷款证券化的内涵,包括住房抵押贷款证券化的概念、特征及我国引进住房抵押贷款证券化制度的必要性及可行性;住房抵押贷款证券化的主要参与主体,重点论述了发起人、特殊目的机构、信用评级和信用增级机构。第二部分系统阐释了住房抵押贷款证券化的产生及其发展概况。首先概述了住房抵押贷款证券化的产生,包括住房抵押贷款证券化产生的历史背景、形成过程及在美国的运作方式;其次,分别介绍了日本及我国的住房抵押贷款证券化的发展概况。第三部分是住房抵押贷款证券化基本法律问题分析。首先论述了资产转让中的法律问题。主要包括目前世界上主要的基础资产的转让方式及其各自的利弊分析、我国所采用的方式;资产转让中的“真实出售”、判断标准及应注意的问题;债券转让的效力问题分析,我国关于债权转让效力的法律规定。其次分析了特殊目的机构的法律构造。主要包括特殊目的机构的性质和主要形式。第四部分分析了我国住房抵押贷款证券化存在的主要问题。主要有:立法层级较低,法律效果有限;发起人范围过窄,不利于我国证券化的进一步发展;投资主体单一,不利于分散风险;个人住房抵押贷款证券化中的抵押权变更登记存在问题;我国有关特殊目的机构规定存在的问题;信用增级和信用评级机制存在的问题;信息披露存在缺陷;配套制度不完善。第五部分根据我国现行制度存在的问题一一提出了相应的对策。包括:制定专门的资产证券化法;扩大投资主体范围;完善在住房抵押贷款证券化中债权转让方面的规定;完善有关特殊目的机构的规定;完善信息披露机制;完善信用评级机制。