关于不动产租赁权的性质,是物权(用益物权)还是债权,一直以来就是学界一个争论不休的话题。尤其是“买卖不破租赁”等规则出现后,学界对此的争议越来越激烈了,概括起来,目前大致形成了“债权说”、“物权说”、“债权的物权化说”三种观点,而“债权的物权化说”这一折中的说法是当前学界的主流观点,得到大部分人的支持。然而笔者认为“债权物权化”毕竟是一种折中的说法,权宜的解释,模糊了债权与物权间的界限,而债权、物权二元划分体系作为传统民法的理论根基,不可轻易动摇。为了给不动产租赁权以准确的定性,重整、完善法之秩序,以期在以后的生活实践中让其发挥出最大的和应有的功效,笔者首先从历史的角度研究分析了租赁制度的起源及历史沿革,通过实证分析给出了不动产租赁权的准确含义；然后通过比较不动产租赁权三种不同学说的理论,找到了争议存在的原因——主要是人们对于债权与物权区分所持的标准不同,进而在对本身就比较复杂租赁权的定性上有了不同的观点。因此笔者对债权与物权区分理论进行了细致的研究,并最终确定了以权利内容和效力的不同作为两者之间实质性区分的标准,并以此作为判断租赁权性质的逻辑起点。然后作者比较国内外关于不动产租赁权的立法例及学者的研究,以及从应然的角度,从其对于社会经济生活所起的重要作用上对其进行了全面的分析研究,并最终得出了不动产租赁权本质为用益物权的结论,并认为立法上也应当尽快给不动产租赁权正名,将其纳入到用益物权的体系,这样无论在理论上、立法上还是社会现实上都具有重大和划时代的意义。