在西安的“十一五”纲要中，伴随“西咸一体化”战略思想而来的是城市格局大规模调整及大量城市居民住区的拆迁、扩充或重建，这正是实现西安市住宅可持续性建设和发展的绝佳契机。但由于西安是历史文化名城，其住区分布及住宅性能的差异都具有复杂性和特殊性，因而值此城市发展思路和城市布局重新调整之际，就特别需要一部“整治大纲”来指导这一阶段城市住宅的改造和建设。这部整治大纲需要解决的核心问题，是帮助西安市规划及建设的相关决策机构梳理出哪些地段的哪些住宅是需要完整保护的、哪些是需要在继承特色的前提下有所改良的、哪些是既影响城市风貌又性能拙劣需要立即拆除重新规划的。另外，这部整治大纲还应对新建住区功能的调整、空间环境的改善、适应现代生活的措施等方面具有指导作用。国家在2006年3月1日颁布的《住宅性能评定技术标准》，是我国第一步实操性强、内容全面、条文细致且具有行业规范地位的住宅评估标准。但笔者在运用该规范对8户西安市典型住宅进行评估后发现，若将该标准作为西安市的整治大纲还有一些不足。如传统民居在该标准评分下得分非常低，不利于此类特殊住宅的保护；评价结果无法直观反映住宅建筑的性能差异，进而不利于改造、拆迁方案的制定及新建建筑方案的优化选择等。因此，笔者在详细分析了所调查的558份问卷并进行了大量的实地调研及典型住宅性能测试和评估之后，以《住宅性能评定技术标准》的条文为基础，借鉴日本CASBEE和《绿色奥运建筑评估体系》对评估模型和量化指标的提炼方法，重新构建了一部更有利于指导西安市住宅建设的评估体系。住宅建设中出现的问题和矛盾正因其与政治、经济、环境、文化、社会的密切联系而受到整个社会的高度重视，并日益成为各大城市、乃至各中小城市在未来几十年中必须面对和解决的问题。因此本论文的研究方法及所构建的体现虽仍有许多待完善之处，但对于其它城市住宅的改造及新建过程中住宅性能评估方案的制定，具有一定的启发作用和可借鉴之处。