随着我国资本市场有效性的提升,市场法应用的外部条件逐渐得到满足,但是可比公司选取主观性强等内部原因仍使得市场法应用有限,因此本文为了推广市场法的应用,拟对可比公司选取过程进行改进,将二阶聚类方法纳入市场法应用过程中,以达到提高客观性的目的。前人学者的相关研究,一方面集中于总结影响企业价值的一般性因素,得到可比价值指标体系,另一方面尝试引入统计方法来降低可比公司选取的主观性,比如主成分分析法、模糊数学模型、灰色关联模型等。但是这些可比指标体系不具有行业针对性,引入的方法也存在无法处理定性数据的问题。因此,本文将二阶聚类方法引入房地产行业市场法评估过程中,并以金地集团为例说明具体实现过程,进而研究和总结可比公司选取的改进方法。传统聚类方法作为高效分类方法已经在经济学领域中得到应用,但是二阶聚类作为一种非传统聚类方法并没有得到足够的重视。本文创新性地引入二阶聚类统计方法,不仅因为它具有同时处理定量数据和定性数据的优势,还因为它分类结果直观、适宜进行大样本数据分析。本文选择房地产开发行业是因为该行业发展成熟且样本数量较多,适宜采用市场法进行评估,也满足后续采用的统计方法的数据量要求。选择金地集团是因为它既具有房地产企业的典型性,如高资产、高负债等,又具有代表性,展现出了龙头民企的业务模式,如高土储、保持绿档等,可以呈现出较好的分类结果,更直观地展示本文观点。首先,本文结合房地产开发行业的发展现状和特点,并参考前人学者总结的可比指标体系,从定性和定量指标两个方面设计房地产开发企业价值的驱动因素,构建可比价值体系,包括企业规模、盈利能力、成长能力、偿债能力及资本结构、营运能力、资产结构、费用管控能力及现金回款、土地储备、公司治理、公司特征、投融资、经营安全性。其次,以A股房地产开发行业117家公司为例,用二阶聚类的方法筛选出金地集团的可比公司。为了进行对比,本文同时运用其他学者常用的主成分分析法、模糊数学模型和灰色关联模型进行筛选和分析。最后,本文对各种可比公司筛选方法的效果进行评价,从统计角度,主成分分析存在损失信息的问题,模糊数学模型需要辩证应用其统计逻辑,二阶聚类具有分析定性数据的优势;从经济意义角度,二阶聚类方法得到的可比公司因为考虑到了定性指标,更具备可比意义;从估值角度,本文以2021年6月30日为评估基准日,将各种方法得到的可比公司P/B进行加权估值,发现主成分分析法的估值结果异常,其余方法的估值结果都反映出了可比公司的平均水平;综合而言,二阶聚类方法适用性更好。本文主要有两方面贡献,一方面,将二阶聚类方法应用于可比公司筛选过程,既纳入了对定性指标的考虑,使得一些定性非财务指标对企业价值的影响得到了量化,也增强了结果的可理解性,可以根据设定的聚类数目自动生成分类结果,便于直观比较与其他类别的差异,二阶聚类的引入有效提高了市场法应用的客观性,有助于推广市场法的运用。另一方面,本文以房地产行业为例,系统梳理了可比公司选取的流程,并且构建了房地产行业可比价值指标体系,丰富了相关文献,具有启发意义。