城镇化的推进导致了住房问题的加剧,住房是关系国计民生的重大问题,住房价格在各界的关注度从未下降。住房的市场价格不仅受供求、政策等宏观因素的影响,建筑面积、建造年代、交通区位等微观因素的影响也不可忽视,特征价格模型(Hedonic)是研究微观因素影响住房价格的常见模型。随着国家宏观调控政策效应的显现,房地产市场趋于稳定,住房价格稳中缓慢增长,二手房市场趋于理性,相比新建住房市场,二手房市场能真正反映经济态势,在这样的市场条件下,利用特征价格模型研究二手住宅的特征价格有重要的实践意义。本文从相关研究背景出发,引入特征价格模型,对模型理论基础和国内外文献综述做了梳理,在理论指导下开展了对郑州市中原区二手住宅整体市场和细分市场特征价格的实证研究,主要结论如下:第一,通过对特征价格模型的线性、对数和对数线性三种函数形式拟合度的分析和对数模型的统计学意义、计量经济学意义和经济意义检验,判定了对数特征价格模型适合用来研究中原区的二手住宅特征价格。利用大数据信息爬取技术和GIS平台搜集和整理了郑州市中原区二手住宅的1119个样本,17个特征变量,将量化后的样本数据使用SPSS20.0进行对数特征价格模型的多元线性回归分析,得出了郑州市中原区二手住宅整体市场和细分市场相应不同的特征价格模型表达式,模型有一定的实践价值,可以在经济运行平稳的大环境下,用来评估郑州市中原区二手住宅的价格,有利于评估机构拓宽批量评估渠道。第二,根据特征价格模型回归结果分析了郑州市中原区整体市场影响二手住宅价格的特征因素、特征符号以及价格弹性和半弹性系数,通过标准化回归系数得出了特征因素影响程度的排序结果。共有10个特征因素对二手住宅价格产生影响,除住宅年龄的影响方向为负向外,其余特征因素(建筑面积、相对楼层、装修程度、地铁站点、公交站点、生活配套、教育配套、房本年限和容积率)均对二手住宅价格产生正向影响,其中容积率的符号与预期符号相反,一方面是中心城区区位效应大于低容积率效应的结果,另一方面是住房需求仍然居于高位,开发商追逐利益最大化,导致新建住宅容积率也较高。第三,根据特征价格模型回归结果分析了郑州市中原区整体市场和细分市场二手住宅特征价格的差异。沿用分析整体市场的研究框架,对依据建筑类型和房龄细分的二手住宅市场特征价格模型进行估计和检验,对回归结果和整体市场回归结果作对比分析。依据建筑类型细分市场可以提高模型的拟合度,依据房龄细分市场不能显著提高模型的拟合性能,但两种细分市场的方式均可以反映出二手住宅特征价格的差异。就进入模型的特征变量个数来说,整体市场为10个,多层住宅为8个,高层住宅为1 1个,新房市场和旧房市场均为9个;另外,影响各个市场住宅价格的特征因素有显著差异,除建筑面积是共同影响因素外,住宅年龄、住宅朝向、相对楼层和楼层总数对整体市场、多层住宅和旧房市场会产生影响,而对于高层住宅和新房市场则不是重要的因素;装修程度、地铁站点、公交站点、自然环境、生活配套、教育配套、临近大学、房本年限和绿化率对高层住宅和新房市场会产生影响,但多层住宅和旧房市场对这些特征因素的变化则不敏感,这侧面说明了郑州市中原区的生活、教育等基础设施资源分配仍不均衡,一些配套设施的完善没有跟上住宅价格的快速上涨。这些结论一方面丰富了特征价格模型的相关理论,由于房地产市场的地域性特点,细分市场可以促使模型应用更精确,但细分市场的依据仍然是今后探索的方向;另一方面可以为政府制定城市规划、房地产商进行产品设计和定价以及消费者购房决策提供一定的参考。