商业地产是城市具有竞争力的重要手段,它的发展与城市化的发展有着紧密的联系。在经历了十余年的快速发展之后,中国的商业地产市场已经步入了“库存化”的阶段。在我国经济增长放缓、网络商务冲击下,商业地产市场开始出现了因缺乏运营管理而导致的大量闲置问题。因此,存量商业地产的运营管理日益成为行业关注的焦点。首先,本文研究的目的在于提高商业地产运营管理效率,阐述了商业地产的相关概念,结合国内外的研究成果,以上海Y公司H商业地产项目作为案例研究对象,引用运营管理理论、价值链理论、业务流程再造理论以及胜任力理论,探索该项目在运营管理中存在的问题和对应的优化策略。其次,本文以价值链视角总结了国内外商业地产运营管理情况,对比分析各种模式的优缺点和适用类型,探索存在的共性问题和产生的原因,对比分析国内外三家相对成熟和典型的商业地产项目的运营管理,为本文Y公司H商业地产项目的运营管理优化研究提供参考。然后,本文运用PEST法重点分析了Y公司H项目所面临的外部环境,重点介绍了公司概况和项目运营管理现状,从价值链的角度分析运营管理中存在的主要问题及原因,找出价值链活动中需要优化的环节。最后,经过研究得出结论,为获取持续稳定增长的收入,Y公司H商业地产项目应该采用如下的四种优化策略:第一,按照价值链理论,对店铺实施有规划的统一管理模式,逐步建立只租不卖或有计划的租售结合的运营管理模式,并通过对关键指标和运营模式模型的分析,得出“租售结合”模式下可共进一步优化的三种细分模式;第二,根据运营管理理论和商业地产价值链优化模型,从招商营运、制度体系、监督考核三个方面进行系统的招商运营管理的优化,并从明确功能定位、规划业态组合、统一招商、统一经营四个方面进行详细的招商营运优化;第三,在业务流程再造理论的指引下,建立一个合理、有效的企业组织架构,实现扁平化、集中化、分散化,从而加快对市场需求的快速反应;第四,根据胜任力模型,加强对运营管理人员胜任力的培养,特别是提高项目负责人的胜任力,建立一支专业、优秀的商业地产团队。