房屋和土地是房地产的两大基本构成要素,对于两者之间的关系,长久以来各个国家和地区采用不同的立法模式。而我国由于历史原因和特殊国情,设立了房地一体原则。该原则一方面有利于对房地产领域的统一管理,从而简化法律关系,保障房屋所有权人的合法权益,为我国房地产市场的繁荣奠定了基础;但另一方面,随着社会的发展,冲突亦不断显现,不仅影响各方权利人的权益实现,也抑制了房地产价值的充分利用,对社会经济的良性发展有着不小的禁锢。因此有必要在全面认识房地一体原则的前提下,分析该原则存在的问题并对其进行完善,以便能更好地适应社会发展、保障人民利益。本文正文一共分为五个部分:第一部分以两个案例为引,揭示房地一体原则在房地产转让和抵押问题中的冲突,进而阐述土地与建筑物关系的定位对于实践中房地产纠纷的重要性,由此引出本文拟待解决的问题——分析房地一体原则在实践中的适用和冲突,以期寻求到一种能妥善解决房地产纠纷并且适合我国国情的处理方式。第二部分是从理论方面对房地一体原则的研究。首先介绍域外各国对房屋与土地关系的立法模式,分别是以土地吸附房屋为根本原则的一元主义立法模式、房地分离的二元主义立法模式、前苏联盛行的“地随房走”立法模式及我国遵循的“房随地走,地随房走”相结合的房地一体立法模式。针对我国房地一体的立法模式,文章介绍了其法理基础与立法意义,肯定了房地一体原则在我国房地产法领域中处理房地关系的指导地位和重要作用。第三部分是从实践角度对房地一体原则的分析。首先,就划拨与出让两种不同的土地使用权获得形式,分别介绍我国土地使用权与房屋所有权在转让、抵押、出租的情形下权利人如何进行统一处分。然后探讨房地一体原则在实践适用中的四个特点——房屋所有权与土地使用权相结合、房屋所有权与土地使用权主体一致、房屋所有权与土地使用权一同处分及房屋所有权期限与土地使用权期限不一定相统一。第四部分对房地一体原则在实践中的问题进行总结,并深入分析这些问题产生的原因。当理论应用于实践,冲突就不可避免地暴露出来。房地一体原则不利于保护权利人利益、抑制房地产价值的充分利用、甚至影响社会经济的发展。而产生这些问题的根本原因在于所有制问题,即我国房屋所有权和土地所有权的主体不一致;直接原因则是法律规定的矛盾,即一方面承认房屋所有权和土地使用权的各自独立,另一方面又要求房屋所有权和土地使用权在市场交易中必须同时处置;间接原因是制度设定问题,一系列房地产登记制度、土地使用权期限制度、续展制度、补偿制度等如果规定得不完善,间接就会导致房地一体原则在实践中产生冲突。第五部分是对于房地一体原则冲突的解决意见。首先介绍了理论界学者们对于房屋与土地关系的不同看法。主流观点分三类,即“坚持房地一体”、“房地一体为主、当事人约定分离为辅”以及“效仿二元主义”。在归纳前人观念的基础上,笔者认为我国应当坚持以“房地一体”为主体原则,同时实现一定程度上的房屋所有权与土地使用权的适当分离,并就房地产转让和抵押问题提出了对立法的完善建议。