近年来,随着我国土地市场的发展,土地评估业务日益繁荣,收益还原法是土地评估常用的方法之一,而土地还原利率是收益还原法估价的重要参数,其微小的变动都会导致土地价格的巨大波动。目前国内外学者对土地还原利率做了大量研究,但在实际测算中仍存在很大问题,主要表现在土地市场状况难以把控、基础资料难以获取、评估人员专业水平参差不齐,且评估过程中由于个人主观性过强从而影响评估结果的准确性。因此,如何合理的求取土地还原利率,使之更加符合客观实际,十分重要。本文通过梳理还原利率国内外相关研究,阐述了还原利率的内涵、原理及影响因素,并对几种测算土地还原利率的方法:安全利率加风险调整值法、复合投资收益法及投资收益排序法等进行了对比研究,并提出了两种改进的方法:风险补偿法及蒙特卡洛法。在论文第四章,对天津市土地还原利率进行了测算研究,依据天津市中心城区土地市场现状,结合各种方法的测算思路,分类搜集整理了基础资料,代入方法求取结果,并对结果进行了分析,最终发现在用租价比法测算天津市土地还原利率时,由于天津市房地产市场出现了房价过高而房租过低的异常状况,从而导致测算结果过低,严重偏离客观实际,证明在这种市场状况下,租价比法不可行。并最终用其他几种方法测算出土地还原利率,将各值加以综合得出最终结果并经市场验证证明合理,在天津市土地还原利率的基础上,采用风险补偿法求取了市内六区及环城四区各区的土地还原利率。结果充分结合了房地产市场状况,为评估人员用收益还原法评估地价提供参考。在文章的第五部分,针对本文所做研究进行了总结,指出了研究的局限性,并提出了建议。