近年来,国家收紧房地产信贷政策,金融机构加大对房地产信贷审核限制,地产项目融资受困,房地产企业投资开发遇冷,房地产投资信托基金（简称REITs）应运而生。REITs是由专业投资房地产行业的金融机构,依法汇集社会资金为房地产项目融资,以物业经营的稳定现金流为主要兑付来源。REITs契合商业地产项目,用后续物业的现金流获得融资,可以缓解商业地产的融资困境。在已发行的商业地产类REITs产品中,“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”（简称悦方REITs）是目前我国首发的非一线省会成熟商业地产成功运用REITs获得融资的项目,具有一定的典型性,本文选取该案例进行融资研究,其成功经验对我国商业地产尤其是中部地区商业地产REITs研究具有一定借鉴参考意义。本文运用理论研究和案例分析相结合的方法,对悦方REITs进入深入分析。理论方面介绍了REITs的运作机理,从融资优序理论与权衡理论说明企业的融资理论。案例分析重点分析了应用REITs融资的效果,采用定性与定量相结合的方法,将悦方REITs与房地产整体市场、同类REITs项目和自身标的项目价值等相比较,运用传统的ROE、ROA等财务指标及EVA业绩评价指标进行双重研究。结果表明悦方REITs融资效果较好:融资成本低,平均成本为5.51%均低于房地产平均融资成本与同类REITs平均融资成本;融资规模大,抵押率为95%远高于行业50%的平均水平,融资规模为27.7亿元高于同类REITs20.63亿元的平均融资规模;财务绩效表现好,项目公司与SPV在REITs融资后均实现营运能力与盈利能力的提高,且创造了经济利润;现金流增加,融资后项目租金收入增加,且对本息覆盖程度提高,兑付保障能力增强。在项目局限性方面,分析得出存在投资门槛未放开、单一项目载体风险高、受政策与市场环境影响大等的不足。结合悦方REITs与国内其他REITs发展现状,为促进商业地产高质量发展,完善REITs的金融市场价值,提出相应改进建议。