佛山市区总人口约600万,全年城镇居民人均可支配收入24578元。目前佛山市主要分布有四大商圈,老城区商圈(祖庙商圈),季华路商圈,城南商圈和桂城商圈。项目即位于城南商圈。新福港项目是香港新福港在佛山致力打造为当地商住一体的地标性项目。该项目在成熟的商住区内,在开通的广佛地铁线上,地理位置优越。在该商圈内只存在一家竞争对手---丽日都会广场,主要以街铺为主要经营模式且以服务社区的项目为主,对百货业态形成不了威胁。商圈内核心顾客群主要年龄结构在25-50岁,以私营企业主,企业白领,高管,公务员,企事业单位有稳定及较高收入的职业为主,家庭月收入在5000元以上为主,数佛山中高收入水平。从该商圈的市场容量看超市和百货都处于市场不饱和,具备市场空间。从项目的交通及市政配套看都很理想。项目总商业面积约9万平方米,分负一到四楼共5层;其中一到三楼的一半规划为百货,约2.5万平方米,负一楼约0.84万平方米,为超市。其中百货定位为时尚生活百货,超市作为百货的配套定位为精品生活超市。在百货的业总规划上一楼为化妆品,珠宝及皮具为主;二楼为女装及内衣;三楼为男装,运动休闲,童装及床品。在未来的经营中要立足于购物中心这一有利条件,充分发挥超+百模式的组合优势,建立竞争优势取得市场。项目预计签约为15年,前期投入约4200万。通过财务分析得知项目回收期为5年1个月,NPV=5570万>0,IRR=30.4%,大于10%的资本一般收益率。通过敏感性分析,即使利润下降15%,项目也可行。该项目风险较弱,且盈利能力强,值得进入。本商业计划书主体分为三个部分。第一部分介绍项目的基本情况,及项目的行业环境;着重分析了项目的商圈情况(包括人口情况,交通情况和市政规划等);通过对商圈内的人口构成,收入水平,消费力等进行分析明确核心商圈的目标顾客。第二部分主要对项目做市场定位。该项目百货部分定位为时尚生活百货,走中高路线;超市定位为精品生活超市,形成对百货的配套。并对项目做出详细的业种规划及品牌组合规划。同时制定项目的经营策略,确保项目成功运行。最后对项目进行财务评估和风险评估。通过评估得出可行性的结论。