营业税改征增值税从部分到全行业逐步增加,改革效果逐步显现。自2016年5月1日以来,试点扩大范围涵盖了建筑业,房地产,金融,生活服务等诸多领域,房地产企业也被包含在增值税缴纳的范围之内。总体而言,实施营业税改征增值税要确保所有行业的税负下降且不增加。实际上,考虑到房地产行业企业一个相对复杂的上下游链和高附加值等因素广泛存在,如果上游产业或一些小规模纳税人不能提供增值税发票,实施营业税改征增值税之后反而有可能增加房地产行业的税收,所以房地产行业如果实施营业税改征增值税制度不完善,税负可能增加。营业税改征增值税之前,在房地产开发过程中的房地产企业涉及很多税,重复征税严重,这导致企业的负担较重,而且这一负担还通过大量间接税转嫁到房价上,这些从长期发展的角度对房地产行业企业和整个房地产市场带来非常负面的影响因素。对于房地产行业企业这一市场主体来说,营业税改征增值税的税制改革迫在眉睫,需要解决双重征税问题就必须实施营业税改征增值税。由于房地产企业的特殊性质,营业税改征增值税在房地产业的改革是困难的。在此背景下,制定政府政策,研究营业税改征增值税对重大政策任务的艰巨影响,从科学评估的角度具体分析房地产行业企业的税收情况和总体税收负担,这些问题也直接联系到房地产行业企业的生存和发展,也是本文的重点。在研究方法方面,本文采取了文献研究法,通过文献梳理和分析,具体详细的进行了“营改增”后房地产企业税负变化的理论分析。具体分析“营改增”的背景、“营改增”的意义、“营改增”的内容、“营改增”后房地产企业税制差异、“营改增”后房地产企业税负影响变化。同时,本文还采取了案例研究方法,进行“营改增”后房地产企业税负变化的具体案例分析。一方面具体分析房地产企业“营改增”之前的税负情况,另一方面分析房地产企业“营改增”之后的税负情况测算,具体分析房地产企业“营改增”之前和之后的税负变化情况。此外,本文还采取了对比分析的研究方法,通过分析并进行房地产企业“营改增”的国外制度经验借鉴,具体分析了德国房地产企业增值税征管的的国外制度,此外,还分析了加拿大房地产企业增值税征管的相关经验和好的做法和方式,还进一步分析了墨西哥房地产企业增值税征管的好的经验和方法。具体言,本文首先,进行“营改增”后房地产企业税负变化的理论分析。具体分析“营改增”的背景、“营改增”的意义、“营改增”的内容、“营改增”后房地产企业税制差异、“营改增”后对整体房地产行业企业的税负影响。其次,进行“营改增”后对整体房地产行业企业这一类型市场主体税负变化的具体案例分析。一方面具体分析房地产企业在没有实施“营改增”之前具体应该承担多少税收,另一方面分析房地产行业企业在实施和开展“营改增”之后的税负情况测算,具体分析房地产企业“营改增”之前和之后的税负变化情况。再次,分析并进行房地产企业“营改增”的国外制度经验借鉴,具体分析了德国房地产企业增值税征管的国外制度,加拿大房地产企业增值税征管的的国外制度,墨西哥房地产企业增值税征管的的国外制度分析。最后,针对前面的分析,具体提出“营改增”后房地产企业税负合理均衡的政策建议。一方面提出了若干条“营改增”后房地产企业税负合理的政策建议,另一方面提出了若干条“营改增”后房地产企业税负均衡的政策建议。总体而言,本文通过营业税改征增值税前后比对房地产企业税负变化的理论和具体案例分析,得出的房地产企业“营改增”前后的税负变化理由及产生的原因,并得出了对房地产企业税负进行合理分摊和均衡的设想。当然,文章的分析也有不足之处,基于此,未来的研究将立足于具体的企业进行详细分析和展望,确保“营改增”后房地产企业税负合理,政策科学。