随着中国大城市流动人口数量的不断增加,中国的住房租赁市场供不应求。长租公寓行业在这个背景下快速发展,国家也在相关政策方面给予了大力支持。然而长租公寓企业存在着前期投入大、融资渠道窄、融资成本高、资金周转慢等问题,普通的融资方式渐渐不能满足长租公寓企业的发展。通过对比,发行资产支持证券能够有效解决长租公寓传统融资遇到的难题,资产证券化已成为解决长租公寓企业融资问题的最佳方式。本文研究的对象为自如1号房租分期贷款信托受益权资产支持计划,主要的创新点有:(1)传统的地产类ABS通常关注的是购房形成的金融资产。自如1号作为我国首单房屋租金分期类ABS产品,首次将房租分期贷款作为ABS的底层资产,因此本文基于自如1号的研究,对我国长租公寓进行资产证券化方式融资极具价值,能够有效地填补这一产品在市场的空白。(2)以往对长租公寓资产证券化产品的研究多集中在交易结构和定性的风险上,对现金流和定量的风险研究较少。本文分析了自如1号较为复杂的交易结构下的现金流,同时对比较主要的风险进行了打分排序,研究的思路较为新颖。本文从目前我国长租公寓行业融资的现状出发,总结与对比我国长租公寓已有的资产支持证券的产品,得出长租公寓资产证券化的优势和特点。以自如1号为案例进行分析,将资产支持证券的基本理论与长租公寓市场的实际情况相结合,从各个角度探究了自如1号产品的优势与风险:从市场行情爆发、扩展融资渠道和具有优良的基础资产等方面分析了自如1号的发行动因;对自如1号采取双SPV交易结构和设立循环放款机制作出了原理解释和实际作用分析;针对自如1号现金流的偿付模式作出合理的模型公式,比较基准和不同情境下的现金流状况;整理分析了自如1号的增级方式以及获得AAA评级的原因。最后根据AHP层次分析法对自如1号进行层次风险评价分析,对资产支持计划有关的四个维度的风险进行了定性和定量的评价,并解释了排序结果的合理性。通过以上案例和风险分析,本文总结出自如1号的优点、其自身独有的问题点和长租公寓资产证券化产品中普遍存在的问题,最后分别从企业自身、监管层面、计划管理人等相关机构的角度,对自如和类似企业以及长租公寓进行资产证券化融资提出一些建议。通过本文对自如1号的产品分析以及风险分析,希望能够对未来发行同类型的资产证券化产品起到一定的借鉴作用。