由于国际金融危机的冲击以及国家对楼市宏观调控政策的趋紧，随着房地产业“泡沫神话”的破灭，房地产纠纷特别是“假按揭”案件正日益增多。可见，已被调侃为我国房地产行业潜规则的“假按揭”，已严重扰乱了金融市场和金融秩序。为此，当前对“假按揭”贷款风险与防范的研究是十分必要的。我国理论界一直以来较侧重于对住房按揭贷款的风险与防范研究，专门针对“假按揭”进行研究的较少。银行业内关注“假按揭”的研究较多，但往往针对银行具体的操作层面和业务环节，而从法律角度系统整体研究假按揭的概念、成因，法律控制措施等的文章还不多见。尤其是对“假按揭”中各方当事人民事、刑事责任等的认定追究方面涉足较少。而这在现实的“假按揭”不良贷款依法追偿中确是很急需，但司法实践较混乱的一块内容。因此，本论题具有一定的创新性和实用价值。在具体的研究方法上，本文采用了理论分析、案例分析、对比分析等多种方法，从当前法律规范、行政监管及信用体制三方面展开对“假按揭”风险成因及防范措施的研究。　　除引言、结语外，本文共分三大章内容。　　第一章“假按揭”贷款风险综述　　本章从介绍“假按揭”的概念、表现特征和实践中的“假按揭”类型入手，介绍阐述“假按揭”的三大危害:（一）扰乱金融市场管理秩序，危害金融安全;（二）侵害购房者知情权，扰乱房地产市场管理秩序，甚至影响国民经济的稳定发展，引发社会稳定问题;（三）引发道德风险，影响社会诚信建设，诱发个人信用危机，严重时还会滋生贷款诈骗、职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪问题。　　第二章法律层面探讨“假按揭”风险的成因　　这部分被分为三大节进行阐述:　　第一节为我国当前法律体系对“假按揭”行为规制的欠缺。首先从当前司法实践对“假按揭”纠纷的民事处理中存在分歧入手，通过一个案例介绍，引入了处理“假按揭”贷款纠纷中各方当事人的困惑，以及“商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间的关系如何界定”，“商品房按揭贷款合同的效力如何认定”，“假按揭中的抵押担保权利保护其与后手购房者的权利冲突解决”，“名义借款人与开发商就购房合同的解除行为如何认定”等四个司法实践中已产生分歧的民事法律问题。其次，从当前刑事法律规定缺陷导致当事人较易逃避刑事法律制裁的角度出发，就“贷款诈骗罪”、“合同诈骗罪”和“骗取贷款罪”三个罪名的优缺点进行了比较和介绍，提出了当前对“假按揭”犯罪的刑事打击力度不够的观点。　　第二节介绍目前对“假按揭”的行政监管欠缺。分别通过对金融机构的行政监管问题和对开发商的行政监管问题两方面进行了阐述。　　第三节是从征信体制落后，失信违约成本过低方面着手进行“假按揭”风险的成因分析。提出我国目前由于对征信业及信用收集、利用缺乏相应的专门法律规范，因而信用体制极不完善。既未建立全社会统一的个人信用或企业信用征信体系，也未建立个人财产申报制度，难以形成统一的个人信用档案，为此对“假按揭”的滋生创造了条件，也为“假按揭”的防范和打击制造了很大的困难和障碍。　　第三章“假按揭”贷款风险的防范和应对　　这部分是文章的重点，分为三个小节进行论述:　　第一节为有关住房按揭贷款法律制度的完善。与第二章内容相对应，对法律制度的完善也分别从民事立法和刑事立法两方面进行研究。　　民事立法方面，作者首先提出无论是专门立法规制，还是完善调整后仍以现有法律体系进行规制，立法或司法机关当下的首要任务是一定得就住房按揭领域相关法律争议问题统一认识，以彻底解决当前在住房按揭纠纷尤其是“假按揭”贷款纠纷中的法律适用混乱的局面。紧扣第二章中提出的司法实践中的分歧问题，作者根据现有法律体系分析，提出自己的观点:　　第一，购房合同与按揭贷款合同并不是主从合同关系。二者因其发生上和转让上的依附性而紧密联系、相互依存;但又因其效力上和消灭上的非从属性而彼此独立。　　第二，借款人签字真实但意思表示虚假的按揭贷款合同，应属于《合同法》第五十四条规定的可变更可撤销合同，其效力的最终认定应取决于受害方的选择，而不宜直接认定为无效;借款人身份虚假或签字虚假的按揭贷款合同，对名义借款人当然属于无效合同，但开发商此时应当作为实际用款人承担该合同项下的所有权利义务。　　第三，“假按揭”中房产因名义抵押人取得房产的合同（购房合同）虚假，基于合同无效双方返还的法律后果，房屋仍应属于实际抵押人开发商。而开发商对于按揭借款合同及抵押合同中存在的瑕疵完全明知，甚至有意为之。根据《合同法》第五十一条关于“无权处分权人处分他人财产经权利人追认的，该合同有效”的规定，由于房产实际所有人开发商以自己的行为表明了对抵押行为效力的追认，此时按揭抵押合同应该是有效的，因此银行完全有理由依此行使抵押权。　　第四，因最高院的司法解释针对的是“商品房买卖合同因开发商出现售房欺诈等情形下的无效或被撤销、解除”，只有在这限定的范围内，按揭借款人才能突破合同的相对性，主张按揭担保贷款合同的解除。所以，“假按揭”贷款中，名义借款人与开发商签订的所谓退房协议应当无效。　　刑事立法完善方面，作者提出对融资型“假按揭”犯罪应统一适用“骗取贷款罪”进行追责，而对诈骗型“假按揭”犯罪应以“贷款诈骗罪”进行追责的观点。　　第二节是对“假按揭”监管执法的完善建议。作者首先提出应借鉴国外经验，有必要设立专门机构或开展专项执法行动，给“假按揭”犯罪以强势打击;其次政府应进一步加强对“假按揭”的行政监管，应建立程序化、制度化的专项监管措施，银行监管机构要加强对贷款银行的风险提示和检查;再者借鉴香港的律师监督售房资金用途的作法，建议引入中介机构，加强对开发商售楼资金的监管。　　第三节是完善征信体系建设的建议。作者认为首先应尽快启动有关信用信息的专项立法，以突破我国当前征信业发展的瓶颈，改变征信业信用信息征集和使用缺乏统一有效规范的状况;其次要积极推动个人信用体系的建立，提高失信违约成本，强化个人的信用维权意识;最后建议社会征信体系中的个人信用信息应全面完整地对债权银行等金融机构开放，以有效防范“假按揭”贷款。