《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》）于2007年10月1日起施行，其中第191条1明确规定，将抵押权人的是否“同意”作为能否转让抵押财产的要素之一，将抵押权人的“同意”作为抵押物转让有效的实质性条件。目前，由于大部分人采取按揭方式购房，自然导致按揭房成为二手房产市场的主力军，而且在现实交易中，大部分人为便捷、省事未办理转按揭手续，也未征得抵押权人银行的同意。随着房地产经济的迅猛发展，商品房价格持续攀升，卖房人受利益驱使反悔已签订的卖房协议，并以《物权法》191条的相关规定为由向法院起诉，要求确认之前的房屋买卖协议无效，从而引发了大量的确认商品房买卖合同效力类纠纷，引出《物权法》第191条在司法实践中的具体适用问题。　　笔者通过对两则实际案例的分析，从实践上升到理论，从个案升华到社会，直接提出问题，诠释“二手按揭房”合同效力认定的重要性。通过对“二手按揭房”的交易现状及司法实践中效力认定现状的分析，论证“二手按揭房”交易的混乱与不规范以及司法尺度的不统一。通过对法条的具体理解即其与商品房欺诈性销售有无本质区别、卖房人有无资格主张房屋买卖合同无效、在案件审理过程中银行表示愿意接受买方还款是否构成银行同意抵押人转让房屋、买受人是否属于善意第三人、买受人代替出卖人每月按时偿还按揭款是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、因卖房人不配合还贷而未能提前还贷是否属于代为清偿债务消灭抵押权的行为、未经银行同意的“二手按揭房”转让是否有效等七个方面的分析，阐述法律规定在具体适用中存在的问题及立法的不完善。通过对按揭中各方法律关系及利益关系的梳理，论证“二手按揭房”转让合同对按揭各方的利益并无影响。通过从条文目的解释、条文字面解释、物权变动的独立性、诚实信用原则、违法合同无效的判定等五个方面论证应当认定合同有效。最后提出规范统一司法领域、市场领域，出台相关司法解释、案例指导，对“按揭”明确进行立法等相应的救济完善措施。