论文部分内容阅读
前言
2006年7月6日，站在被告席上的邹庆泰然自若。进入法庭时，他微笑着向旁听席上的亲属打了声招呼；离开时，微笑仍挂在脸上。
邹是华运达集团（香港）有限公司（下称华运达）的董事长。此前其人、其公司均名不见经传，却一度是在北京房地产界和银行界呼风唤雨的人物；旗下在北京、上海持有26个黄金地段的房地产项目权益。如果不是被推上被告席，邹庆或许至今仍是银行的宠儿。
邹此次被控以“诈骗罪”之时，北京市朝阳门内大街南侧，开工13年的森豪公寓项目依旧烂尾。这里是邹的发家地，也是他的滑铁卢。
检察机关指控，邹庆在开发森豪项目之时，以257份虚假的个人资料，从中国银行非法获取个人住房贷款7.5亿元巨款。
然而，这只是邹庆漫长的贷款链条上的一环。中行之外，华运达公司还欠原北京城市合作银行贷款本金8.9亿元，欠建设银行贷款本金1.5亿元，另涉至少两笔金额总计580万美元以上的湖北中行信用证贷款。上述贷款本息合计，总额至少在20亿元以上。
近来接踵曝光的多起房地产贷款案件，从上海的“姚康达”案和“曲沪平”案，到北京的同泰房地产公司和森豪国际公寓项目案（参见“近年国内地产贷款弊案”），与森豪案脉络不无相似之处。邹庆将此道发挥到登峰造极，一手制造“烂尾楼－虚高房价－假按揭”模式，还食髓知味，试图将此模式循環运作。森豪公寓项目的来龙去脉，暴露了房地产金融黑幕中最黑暗的一幕。
迄今为止，无论是法律还是舆论，似乎均把此类行为定性为“恶意骗贷”——从而把银行置于无辜受害者的地位。然而，如果仅仅是“骗贷”的话，这些案例可能根本就无从发生。
无一例外的，这些案例显示以下三个共同点：
第一，此类个案的真实背景是银行与企业的共谋；
第二，银行与企业至少在短期内具有利益上的一致性：对企业而言，贷款意味着生命线，其重要性自不必多言；就银行而言，房价如果被企业炒高，则必然意味着抵押品价值的提高，贷款风险因而可以暂时不计；
第三，企业操纵房价的前提是银行信贷资金进场，房地产价格只有在大量银行贷款的注入下，才可能制造房产销售火爆和稀缺的假象；一则可以进一步提价销售以套利，二则可以依靠所谓更高市价的房产价值评估，以进一步套取银行贷款实现资金和地产滚动发展。
在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银行－企业利益同盟”的存在而几乎不可能被遏制，否则必然出现银行不良资产的大幅度积累。但是，值得警醒的是，此类行为无非是当年证券市场上券商假借个人名义或向银行借贷自营坐庄的翻版。在“没有不会破裂的泡沫”铁律下，企业的毁灭和市场的萎缩仅仅是时间问题；但与证券市场不同甚至更为严重的是，银行在房地产市场泥足深陷，将导致下一轮资产价格危机和银行危机。
如果我们把视线放得更远，上溯到上世纪90年代，可以发现，在房地产领域暗藏某些金融寡头的影子。他们在幕后操控房地产企业融资，大量的信贷与其说是企业贷款，不如定性为自我融资。到本世纪初，与大多数产业一样，银行的地位从垄断向竞争转型，银行在房地产领域的行为也从直接操控转向与地产商的合作共谋。这两个不同的阶段所体现的共同点是：地产商与银行互为表里，在银行信贷资金的支持下，整个中国经历了1993年－1996年和2003年－2006年两轮房地产泡沫高涨时期。
翻开北京森豪项目长达13年的烂尾史，我们看到的是一股汹涌的金融暗流。它承载着银行和房地产商组成的金融－地产寡头集团渡过各个险滩，最终只能在泡沫破灭时搁浅。
上篇：1990年代的金融暗流
房地产开发贷款背后的金融寡头操控
中国虽然从未直接爆发金融危机，但并不意味着金融业从未经历高风险时期，可以说，1993年－1996年的三年宏观治理整顿，是整个中国金融发展史上的一个转折点。
在此之前，因中国的金融业还未完全摆脱国家财政的“出纳”性质，因而所有的金融风险实际上是转轨过程中的物价上涨和货币贬值问题。但是，随着“拨改贷”的实施，银行逐步具有了真正的金融资源配置权；利用这种配置权以套利，是多数银行的自然选择。其结果是，在发展过热的产业背后必然有金融寡头的影子，同时出现了国家银行的巨额不良资产；具有投机性质的企业贷款，实质上是金融寡头的自我融资。
金融寡头的兴起与衰落
1993年－1998年涉足房地产项目的金融寡头经历了一轮沉浮。这一轮沉浮恰恰与改革开放以来的第一轮房地产泡沫及第一轮真正意义上的银行风险周期相重合
从中国金融高涨的1993年到治理整顿告一段落、中国经济实现“软着陆”的1998年，恰好是北京森豪公寓项目起伏的第一阶段。其间，在森豪项目中出现了三个金融寡头。
从背景看，森豪公寓（1996年前名为北京天域公寓）的启动，始于城市危房改造和拆迁。1993年，根据北京市城市规划管理局的《朝内大街危改规划方案》，这个位于朝内大街南侧、占地面积12700平方米的危改区A-4地块（即后来的森豪公寓所在地），交由北京市住宅开发建设集团总公司（下称北京住总）承建。
很快，森豪项目被三位金融寡头盯上，并以所在银行资金投入于自身控制或往来甚密的房地产企业为基本操作方式；表里呼应，实现了“一手抓信贷资金，一手抓土地”的财富积累（见表一）。
在房地产业发展初期，银行内部与外部的监管体系远未成形，银行内部员工直接办房地产公司操作房地产项目的情况十分普遍。森豪项目背后的第一个金融寡头——中国农业银行北京海淀支行学院路分理处第三代办所负责人马云，在1993年就利用了他的另一个身份——北京丹侬迪诺房地产开发有限公司（下称北京丹侬迪诺）董事长，直接参与森豪项目开发。
但在1995年，马云直接因丹侬迪诺长期拖欠中国农业银行北京海淀支行及其他金融机构贷款9000余万元，涉嫌贷款诈骗被调查，项目由此转移到北京城市合作银行的霍海音－余建三集团（两人分别为该行北京中关村支行和展览路支行行长）。
这时浮出水面的房地产企业，以境外机构——香港慕来投资有限公司的形式出现；其表面股东是霍海音之弟霍海波和余建三的密友邹庆，实际控制人则为霍海音和余建三。到1998年，北京城市合作银行由霍海音、余建三控制的两家支行一共贷款8.9亿元给自己一手控制的房地产公司。但是，即使退居幕后操作，两个金融寡头在1998年分别因侵吞挪用公款和用账外客户资金非法拆借、发放贷款等罪名，被刑事拘留。
至此，涉足这一具体房地产项目的金融寡头经历了一轮沉浮；而这一轮沉浮，恰与中国改革开放以来的第一轮房地产泡沫及第一轮真正意义上的银行风险周期相重合。
表二、表三显示，从马云到霍海音和余建三依托房地产项目成为金融寡头的时期，恰恰是中国金融机构信贷高速增长期，也是经济增长和通货膨胀均保持两位数的时期。而金融寡头相继落马的时期，则是经济增长依然较高、但通货膨胀明显回落甚至负增长的时期。
这种周期的重合并非偶然。它直接说明了两个问题：第一，信贷资源的总量增长趋势是既定的，但资源的错误配置导致的宏观后果十分恶劣，这是1993年宏观调控“十六条”中专设禁止信贷资金流入股市和房地产市场“防火墙”的根本动因；第二，紧缩所导致的国家经济成本十分高昂，经济增长和物价负增长造成了预期的恶化和银行不良资产大幅度累积，这是1999年国家在无奈中决定剥离1.4万亿元不良贷款的动因之一。
在这一切经济现象背后，霍海音等大大小小的金融寡头推动了社会融资中的金融暗流。
自我融资的实现过程
金融寡头自我融资的豪门盛宴由明转暗
在金融寡头的形成过程中，贷款似乎是以企业信贷的方式存在，实际是寡头们自我融资的豪门盛宴，这也是金融寡头之所以得以形成的“权力”动因；且这一动因在信贷规模上呈现不断强化趋势。
首先，马云的获罪十分明显地体现出自我融资的特点，尽管其表象是银行与一家房地产开发商之间的信贷关系。从“1993年－1998年森豪项目金融寡头的‘表’与‘里’”中可以看出，马云自己既是银行代办所负责人，也是房地产企业的董事长；这种双重身份，决定了信贷资源配置在决策之初就被内部人截留。
其次，霍海音的情况则要复杂一些。在马云获罪之后，霍海音既诱于高额利润而不愿就此退出森豪项目的开发，也不敢再以银行主管的身份赤裸裸地进行自我融资。在吸取马云教训的基础上，作为傀儡的邹庆和作为载体的香港慕来投资有限公司应运而生。
于理论上，银行信贷与资本市场不同；前者更注重“关系”，即借贷双方一定要相互了解。问题在于，一般理论假定，银行经营者了解贷款人的目的，是为了银行信贷资金的安全性，以管理信用风险；但是，霍海音的“关系”构筑则是为了寻求自我融资的载体。
表四“霍海音信贷‘关系’的建立”，揭示了邹庆成为霍海音自我融资替身的全过程。根据逻辑推断，早在1985年即与邹庆相识的余建三，应该是霍海音与邹庆之间的中间人。在霍海音与邹庆的关系建立过程中，他在1992年注册香港慕来投资公司时尚居前台，但1995年退居幕后，且于1996年把邹庆完全推到一线，其中的关键时点应该在1992年－1995年的三年间。
这是霍海音寻找代理人的关键时间，也是邹庆最终获得霍海音信任的关键时间，最终成为关系融资得以成立的关键时间。
第三，从香港慕来投资公司的退出到华运达公司的介入，我们需要注意的是1998年－1999年这一时点。
当时，银行业开始以硬任务的方式压缩不良贷款，即每年下降2－3个百分点。霍海音应该随即发现两个问题：一是显性的关系难以为继，作为曾经的慕来创始人，所有相关交易纪录显然有迹可寻。为了更为隐蔽地实现自我融资，在经过多年对邹庆这一信贷“关系”的考察后，通过进一步实现表面放权，完全以邹庆的企业作为载体运作，是确保自我融资得以实现且保障自身安全性的必要手段。
“经过授权的盗窃”
把三个寡头的牢狱之灾仅仅归结为小概率的命运，说明盗用银行资金本不足为奇，金融寡头的涌现也是常态
在三位金融寡头的获罪纪录中，我们看到的是：在1995年，马云因涉嫌贷款诈骗被刑事调查；1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留，目前处于“斩监候（死刑复核程序未终结）”阶段；1998年，余建三因用账外客户资金非法拆借、发放贷款也受到调查，2000年被判处有期徒刑六年。
通常的认识是，上述自我融资行为属于银行内部人伙同外部借款企业诈骗银行；问题是，无论马云还是霍海音、余建三，其行为均在银行授权额度的范围内进行，因此很难定性为诈骗，而是一种盗窃。
第一，马云的直接自我融资过于明显。这固然说明金融寡头的犯罪手法在金融转型初期还没有得到充分的市场历练，但也足以说明另外一种可能，即马云之类的金融寡头至少在信贷资源可以自主支配的初期，并无完全赖账的企图；其初衷很可能是“借鸡生蛋”，利用掌控银行信贷资源的有利地位为自身牟利。因此，其行为属于在信贷额度授权的范围内，按照“有利自身、最终不利银行的方式”配置信贷资源。
第二，霍海音、余建三仅凭两家支行就能实现自我融资近9亿元，根据对上世纪90年代银行违规经营基本手法的了解，他们必然采取两种手段：一是在授权范围内尽可能多地动员信贷给关联企业。时任北京城市合作银行中关村支行行长的霍海音以放贷而闻名，其组织调动资金能力之强，直到十多年后，仍为许多房地产商津津乐道；二是账外经营。可以肯定的是，余建三远不如霍海音长袖善舞，因而只能主要采取吸收存款不入账的低级手法，为自我融资寻求资金来源。
无论哪种手法，均具有盗窃性质：前者盗窃的是北京城市商业银行的信贷权，后者盗窃的是该行在客户中的信用。
一个滑稽而值得警醒的说法是，根据北京房地产圈里人传说，由于森豪项目的马路对面有一幢被废弃已久的神秘的“鬼楼”，风水不好，所有接手的人不是被抓就是已经坐牢。这说明盗用银行资金本不足为奇，金融寡头的涌现也是常态；三个寡头的牢狱之灾仅归结为小概率的命运，那么，国家的房地产泡沫和巨额金融不良资产就成为一种必然。
下篇：2000年代的金融暗流
个人住房抵押贷款背后的地产寡头操控
在以银行内部人自我融资为特点的金融暗流中，整个森豪项目颠簸了整整六年。随着三个金融寡头入狱和邹庆代表的华运达公司出现，加之银行在21世纪初进入以发展面向个人客户，特别是所谓富人高端客户的零售银行新阶段，森豪项目也进入了更为诡谲的时期。
推动本世纪初以来的银行零售化转型的，主要是两个动力。
一是亚洲金融危机促使中国银行业反思一向以“关系”为基础的企业贷款。无论是日本的“大银行－大企业集团”模式还是韩国的“银行－财团”模式，抑或印尼的“大官僚－银行”模式，似乎最终都将导致金融危机。
此外，按照金融业发展的基本规律，企业融资通过资本市场进行似乎是一个基本趋势，银行针对企业客户的服务优势，更多地在于通过支付清算体系完成的中间业务。按照非此即彼的思路，考虑到个人似乎不存在上述麻烦，推动零售银行业务就成为各家银行竞相采取的基本转型方向。
二是按照国际惯例，资本充足率成为国内银行业面临的硬约束。根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达标。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。
在具体规定中，一般贷款的风险权重为100％，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50％。这直接意味着，商业銀行不可能不间断、无休止地补充资本金；但在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款比一般贷款可以多做一倍的业务，那么利差总收入也就更高。
于是，房地产再度成为银行业追逐的对象，如果能获得几单大型房产项目的抵押贷款资格，则银行将吃喝不愁。竞争由此进入白热化，这就为地产寡头的形成埋下伏笔，也因此推动了以地产寡头为主、银行参与共谋的第二阶段金融暗流的形成。此时，中国进入了又一轮房地产泡沫化时期。
地产寡头的价格操纵
以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持虚假的房地产价格泡沫
在银行转型背景下，所有理性的房地产开发商很快发现，试图沿用上世纪90年代的传统方式获得房地产开发贷款已经很难，但个人住房抵押贷款很容易成为其操纵信贷资金并以此操纵房产价格的重要手段。
既然是自我融资，霍海音、余建三在森豪项目上“名义”放出的8.9亿元贷款，实际仅有1.7亿元用于森豪项目的开发，大部分贷款显然并没有落到最终接手森豪项目的华运达公司及邹庆手中。但是，这并不妨碍邹庆继续为项目筹资奔波；金融暗流的主角也因此从银行内部人转移为房地产开发商，涉及个案的银行进而蜕变为合作方，或者称为共谋者。
在森豪项目中，2000年前后，华运达偿清了此前拖欠北京住总的5000万元工程欠款，且面临偿清共计2.4亿元的拆迁款。另外，该地块土地出让金高达9000多万元。在资金压力面前，邹庆先于2000年11月设计了以森豪公寓中2.5万平方米可销售面积的全部所有权为抵押，由中关村科技担保，从建设银行北京分行获取了一笔1.5亿元的贷款。而这笔钱仍是杯水车薪，不足以支付邹庆面对的巨额债务。
在当年年底，森豪公寓正式对外开盘。邹庆迅速想到了以天价销售，套取银行个人住房抵押贷款的手法，其前提是必须操控价格。于是，开发商的价格操控有条不紊地进行。
第一步，虚定高价。森豪公寓的住宅面积为3.4万平方米，商用建筑面积1.3万平方米。住宅部分的开盘均价为2500美元/平方米；商用部分的均价更高达3500美元/平方米，相当于每平方米2万元以上，远远超过了北京住总公司在森豪公寓项目可行性研究报告中估算的综合价1900美元/平方米（约合16000元人民币/平方米）。
当时，北京房价居全国之首，平均每平方米售价约4700元。作为高档房象征的外销房，其最高售价也在每平方米万元左右。以高出市场价近两倍的价格出售，在业内人士看来，邹庆在当时根本不可能将房子卖出去。但是，后续步骤足以确保整个过程滴水不漏。
第二步，以伪造借款人资信证明来从银行套取贷款。尽管以高得令人咋舌的价格开盘，森豪公寓却迅即显示已经“销售一空”，257份申请个人按揭贷款的资料递交到中国银行北京分行零售业务处，并在五天之内获批总值达6.4亿元的个人住房抵押贷款。
事后，根据公诉人提供的材料，森豪提交的257个申请人中，三分之一是华运达公司的员工，其余均是通过介绍而来，实际上是“公司以个人名义贷款；公司用，还贷也由公司支付，跟个人没有关系”。
开发商之所以更愿意办理假按揭来获得贷款，而不是办理固定资产抵押贷款，原因错综复杂。除了个人住房贷款过去在操作层面存在漏洞，很多情况上甚至无需提供预售抵押登记；另一个重要的好处是还款期限长，贷款额度高。根据银行的规定，民营企业办理固定资产抵押贷款年限不超过五年，且只能办理银行评估价值50％的贷款额度；而且在还债时，抵押贷款优先于施工方债务。个人住房贷款则是一笔可以达到预售价值80％、长达20年的低息贷款——所谓房屋的预售价值，还可以由开发商通过标价来掌控。
对开发商而言，办理假按揭简便易行，即使像森豪这样全部办了假按揭后，也仍然可以很容易地将房子卖出去。因为申请贷款时并没有办理房产抵押或拿预售合同做抵押，只是签署了预售承诺，开发商只要跟银行“搞好关系”，就可以通过修改销售底单的方式更换贷款人；即使是做了预售抵押，开发商也可采取回购后再卖的方式帮助买房人从银行申请贷款。以森豪为例，每个假按揭申请人都与华运达补签了回购协议，规定在业主出现支付困难的情况下，房子由公司回购；如果业主要出售住房，也要首先卖给公司。
由此，通过森豪项目，华运达公司在销售上实现了虚假的巨大成功，但在资金回笼上则实现了实实在在的巨大成功。显然，其操作要诀已经不再是金融暗流第一阶段的金融寡头以单纯的项目价值升值预期配以金融资源为主要手段，而是以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持房地产价格泡沫。
对地产寡头的无限度信贷支撑
银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手
需要提出疑问的是，中国银行为何能在短期内迅速发放6.4亿元贷款，其内部审批程序如何？
按照中行内部个人住房贷款操作规程，从律师到业务处处长，需经四道审批程序：贷款申请人递交申请后，首先由律师负责收集核对贷款人资信证明，主要包括身份证、收入证明等；然后交零售业务处信贷消费科信贷员审核；信贷员核实无误后，交主管科长书面核实签字，最终由零售业务处处长审核签字。为了确定贷款人确有还款能力，整个审核工作一般需要经过审查、面签、电话询问等三道程序。
如严格履行这些程序，华运达的假按揭并不难被发现。事实上，从当事人的证词看，华运达的整个操作破绽百出，银行信贷员和负责审核的律师屡屡发现问题；有些问题也被上报，但最终都不了了之。在发展个人住房抵押贷款的冲动下，银行成为房地产寡头的共谋者；甚至，银行自身已成为房地产价格走高的利益相关体。
首先，恰如在反洗钱领域中的一句格言：“银行不是站在反洗钱一方，就是站在洗钱一方，‘不知情’仅仅是借口”；同样，在虚假住房抵押贷款案件中，银行不可能对贷款申请的真实性不知情。在森豪的住房贷款申请人中，有华运达公司为借款人开具了大量其关联公司的收入证明；有许多借款人系华运达公司员工；还有许多借款人为下岗工人或无业人员。任何具备正常的心智的人都能判断出，大量借款人不是能买得起20000元/平方米的外销房的人。
同样，在上海，无论“姚康达”还是“曲沪平”，不间断地重复巨额贷款，不可能不引起银行经办人员的怀疑；其过程只能说明，銀行根本不具备怀疑的动机——至少他们相信，在个人住房抵押贷款背后的房地产寡头，比真正的住房消费者具有更强的资金实力和还款能力。尽管事后证明并非如此。
其次，银行的资金支持以房地产价格持续上升为预期，而地产寡头群体的形成和壮大无疑助长了这种预期。由于是个人住房“抵押”贷款，如果房产价格持续升值，则抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着银行信贷资金看起来“更安全”。
那么，谁是房地产价格的直接推动者？住房消费者？显然不是。众所周知，房地产具有消费和投资两大功能而成为特殊商品；如果是房地产的真实消费者，则房产必然缺乏足够的流动性，因而价格亦很难真实体现。
此外，银行目前追逐所谓富人群体、高端客户的偏好，也往往导致其忽视中低收入的真实房地产需求者。个体炒房者似乎具有推动房价上涨的意愿，但其仅仅是房地产市场的价格接受者而不是真正的价格决定者。由此，惟有房地产开发商和中介商才是房地产市场的“做市商”，由此才会出现银行对森豪项目中的华运达公司虚假个人贷款、上海滨江世茂豪宅销售案中的“曲沪平”上亿元贷款开绿灯的现象。
以上事实充分证明，银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手。
金融暗流支持下的地产商无限膨胀
华庆所体现的，恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成
华运达公司操纵地产价格并成功套取银行信贷资金后，加之在2001年，邹庆将森豪公寓共计18688平方米的两层底商及地下一层卖与北京神华公司，套现1.3亿元，本有充分的现金流确保项目“安全”运转——当然，前提是把所获得的信贷专款专用于森豪项目。但是，正是因为邹庆尝到了银行支持房地产开发商的甜头，于是决定乘银行信贷政策的东风，继续在金融暗流上弄潮。华运达公司自森豪套取的贷款，大部分没有用于森豪公寓的项目运作，而是通过北京华庆时代投资有限责任公司投向了全国各地。
华庆公司成立于2000年4月，由邹庆投入2000万元，是其主要投资业务载体。华庆公司的一份投资清单显示，北京华庆之前共向光华里1号烂尾项目投资3800万元，并仿效森豪运作模式，伪造个人抵押贷款套取中国银行1.07亿元贷款；随后，邹庆向全国各地17个项目投入2.7亿元，最终仅收回1亿元左右。
在华庆公司投资的众多项目中，不乏地段极佳、极具升值潜力的项目；但华庆对每个项目的投入均仅数百万或几千万元，实际上没有真正投入资金运作其中的任何一个项目。华庆所体现的，恰恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成。
房地产价格神话与金融危机
中国的房地产市场甚至不是虚拟经济，而是影子经济——是地产寡头和信贷资金的影子
地产寡头一旦得到无限度的金融支撑，其投资膨胀几乎成为必然，价格操纵能力也随之进一步提高。在地产寡头与金融机构的共谋中，房地产价格泡沫迅速堆积，真实需求被排除在市场之外，甚至所谓“富人”大量购买豪宅也仅仅是一个神话。这是因为，购买豪宅的不是富人，而是开发商或中介制造出的假富人；中国的房地产市场因此甚至不是“虚拟经济”，而是“影子经济”——是地产寡头和信贷资金的影子。
在当前的“地产寡头－金融资本”结合的背景下，房地产价格不会发生反转，具有某种必然性。于是，房地产价格神话将继续得以演绎：
一方面，面对作为中长期贷款的个人住房抵押贷款，金融资本必然采取只要一息尚存，必将全力支持的策略；这是因为，如果价格下跌导致抵押品价值缩水，银行有可能取代开发商和购房者（无论真实的还是虚假的）成为抵押品的所有者。同样，正是基于对银行上述行为的预期，地产商和中介也必然有恃无恐，采取种种手段继续虚定高价，制造市场稀缺假象。另一方面，在金融资本支持下，开发商才有能力持续囤积土地，实现滚动式发展。
在房地产价格神话演绎的同时，富人神话也在持续。虚假个人抵押贷款充分说明，至少中国有一定比例的富人是地产寡头虚拟制造的，少数富人购买了大量房产，实际上不过是一般产业意义上的“产品积压”而已。一个具有讽刺意味的故事是，云南某人在当地申请住房抵押贷款时被告知，中国人民银行的信贷登记系统显示，他已经在上海贷款购买了某处豪宅——一旦其要求履行权利，行使名义上的住房所有权，他倒有可能真的成为富人。
地产寡头的畸型膨胀是金融危机的前奏，这是古今中外概莫能外的铁律。但是，对危机成本的担忧和调控手段的不足，都影响着遏制金融暗流的决心和能力。
一方面，中央银行和监管当局在金融资本与地产寡头纠葛日深并结成利益共同体的前提下，所有的资产价格调控政策很可能因担心银行不良贷款迅速累积并出现系统性金融恐慌而投鼠忌器。毕竟，1993年－1996年的强势调控虽然最终实现了“软着陆”，但所导致的经济成本并非1.4万亿元不良贷款剥离所能涵盖。因此，如何衡量即期和远期成本，成为当前房地产市场调控的一大难题。如果不实施必要调控，地产寡头的膨胀仍将在一定的时间点燃金融危机的导火线。
另一方面，即使管理层有决心实施调控，但金融资本在多大程度上会配合政策执行，也在未知之列。
此外，近十年的金融市场发展已非1993年的状态。当初国家作为银行的所有者，能直接干预银行信贷行为，明令规定信贷资金流向；但随着银行所有制改革，宏观调控必将更多地通过间接式的价格调控进行。问题又回到了地产寡头的价格操纵上——房地产价格到底是谁在决定？在供求双方的博弈能力不均衡已成为既定事实的前提下，国家惟一的办法，似乎是通过《反垄断法》的尽快出台，解决房地产价格决定中的操纵行为。
有理由预期，在今后的房地产市场上，价格操纵与反操纵、对金融暗流的堵与疏，将构成政策设计与实施的基本难点。■
资料
近年国内地产贷款弊案
李树彪案
1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。
康明案
2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。
姚康达案
从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。
建行广州分行案
2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。
曲沪平案
2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。
同泰案
2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。
本刊实习记者 袁博整理
2006年7月6日，站在被告席上的邹庆泰然自若。进入法庭时，他微笑着向旁听席上的亲属打了声招呼；离开时，微笑仍挂在脸上。
邹是华运达集团（香港）有限公司（下称华运达）的董事长。此前其人、其公司均名不见经传，却一度是在北京房地产界和银行界呼风唤雨的人物；旗下在北京、上海持有26个黄金地段的房地产项目权益。如果不是被推上被告席，邹庆或许至今仍是银行的宠儿。
邹此次被控以“诈骗罪”之时，北京市朝阳门内大街南侧，开工13年的森豪公寓项目依旧烂尾。这里是邹的发家地，也是他的滑铁卢。
检察机关指控，邹庆在开发森豪项目之时，以257份虚假的个人资料，从中国银行非法获取个人住房贷款7.5亿元巨款。
然而，这只是邹庆漫长的贷款链条上的一环。中行之外，华运达公司还欠原北京城市合作银行贷款本金8.9亿元，欠建设银行贷款本金1.5亿元，另涉至少两笔金额总计580万美元以上的湖北中行信用证贷款。上述贷款本息合计，总额至少在20亿元以上。
近来接踵曝光的多起房地产贷款案件，从上海的“姚康达”案和“曲沪平”案，到北京的同泰房地产公司和森豪国际公寓项目案（参见“近年国内地产贷款弊案”），与森豪案脉络不无相似之处。邹庆将此道发挥到登峰造极，一手制造“烂尾楼－虚高房价－假按揭”模式，还食髓知味，试图将此模式循環运作。森豪公寓项目的来龙去脉，暴露了房地产金融黑幕中最黑暗的一幕。
迄今为止，无论是法律还是舆论，似乎均把此类行为定性为“恶意骗贷”——从而把银行置于无辜受害者的地位。然而，如果仅仅是“骗贷”的话，这些案例可能根本就无从发生。
无一例外的，这些案例显示以下三个共同点：
第一，此类个案的真实背景是银行与企业的共谋；
第二，银行与企业至少在短期内具有利益上的一致性：对企业而言，贷款意味着生命线，其重要性自不必多言；就银行而言，房价如果被企业炒高，则必然意味着抵押品价值的提高，贷款风险因而可以暂时不计；
第三，企业操纵房价的前提是银行信贷资金进场，房地产价格只有在大量银行贷款的注入下，才可能制造房产销售火爆和稀缺的假象；一则可以进一步提价销售以套利，二则可以依靠所谓更高市价的房产价值评估，以进一步套取银行贷款实现资金和地产滚动发展。
在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银行－企业利益同盟”的存在而几乎不可能被遏制，否则必然出现银行不良资产的大幅度积累。但是，值得警醒的是，此类行为无非是当年证券市场上券商假借个人名义或向银行借贷自营坐庄的翻版。在“没有不会破裂的泡沫”铁律下，企业的毁灭和市场的萎缩仅仅是时间问题；但与证券市场不同甚至更为严重的是，银行在房地产市场泥足深陷，将导致下一轮资产价格危机和银行危机。
如果我们把视线放得更远，上溯到上世纪90年代，可以发现，在房地产领域暗藏某些金融寡头的影子。他们在幕后操控房地产企业融资，大量的信贷与其说是企业贷款，不如定性为自我融资。到本世纪初，与大多数产业一样，银行的地位从垄断向竞争转型，银行在房地产领域的行为也从直接操控转向与地产商的合作共谋。这两个不同的阶段所体现的共同点是：地产商与银行互为表里，在银行信贷资金的支持下，整个中国经历了1993年－1996年和2003年－2006年两轮房地产泡沫高涨时期。
翻开北京森豪项目长达13年的烂尾史，我们看到的是一股汹涌的金融暗流。它承载着银行和房地产商组成的金融－地产寡头集团渡过各个险滩，最终只能在泡沫破灭时搁浅。
上篇：1990年代的金融暗流
房地产开发贷款背后的金融寡头操控
中国虽然从未直接爆发金融危机，但并不意味着金融业从未经历高风险时期，可以说，1993年－1996年的三年宏观治理整顿，是整个中国金融发展史上的一个转折点。
在此之前，因中国的金融业还未完全摆脱国家财政的“出纳”性质，因而所有的金融风险实际上是转轨过程中的物价上涨和货币贬值问题。但是，随着“拨改贷”的实施，银行逐步具有了真正的金融资源配置权；利用这种配置权以套利，是多数银行的自然选择。其结果是，在发展过热的产业背后必然有金融寡头的影子，同时出现了国家银行的巨额不良资产；具有投机性质的企业贷款，实质上是金融寡头的自我融资。
金融寡头的兴起与衰落
1993年－1998年涉足房地产项目的金融寡头经历了一轮沉浮。这一轮沉浮恰恰与改革开放以来的第一轮房地产泡沫及第一轮真正意义上的银行风险周期相重合
从中国金融高涨的1993年到治理整顿告一段落、中国经济实现“软着陆”的1998年，恰好是北京森豪公寓项目起伏的第一阶段。其间，在森豪项目中出现了三个金融寡头。
从背景看，森豪公寓（1996年前名为北京天域公寓）的启动，始于城市危房改造和拆迁。1993年，根据北京市城市规划管理局的《朝内大街危改规划方案》，这个位于朝内大街南侧、占地面积12700平方米的危改区A-4地块（即后来的森豪公寓所在地），交由北京市住宅开发建设集团总公司（下称北京住总）承建。
很快，森豪项目被三位金融寡头盯上，并以所在银行资金投入于自身控制或往来甚密的房地产企业为基本操作方式；表里呼应，实现了“一手抓信贷资金，一手抓土地”的财富积累（见表一）。
在房地产业发展初期，银行内部与外部的监管体系远未成形，银行内部员工直接办房地产公司操作房地产项目的情况十分普遍。森豪项目背后的第一个金融寡头——中国农业银行北京海淀支行学院路分理处第三代办所负责人马云，在1993年就利用了他的另一个身份——北京丹侬迪诺房地产开发有限公司（下称北京丹侬迪诺）董事长，直接参与森豪项目开发。
但在1995年，马云直接因丹侬迪诺长期拖欠中国农业银行北京海淀支行及其他金融机构贷款9000余万元，涉嫌贷款诈骗被调查，项目由此转移到北京城市合作银行的霍海音－余建三集团（两人分别为该行北京中关村支行和展览路支行行长）。
这时浮出水面的房地产企业，以境外机构——香港慕来投资有限公司的形式出现；其表面股东是霍海音之弟霍海波和余建三的密友邹庆，实际控制人则为霍海音和余建三。到1998年，北京城市合作银行由霍海音、余建三控制的两家支行一共贷款8.9亿元给自己一手控制的房地产公司。但是，即使退居幕后操作，两个金融寡头在1998年分别因侵吞挪用公款和用账外客户资金非法拆借、发放贷款等罪名，被刑事拘留。
至此，涉足这一具体房地产项目的金融寡头经历了一轮沉浮；而这一轮沉浮，恰与中国改革开放以来的第一轮房地产泡沫及第一轮真正意义上的银行风险周期相重合。
表二、表三显示，从马云到霍海音和余建三依托房地产项目成为金融寡头的时期，恰恰是中国金融机构信贷高速增长期，也是经济增长和通货膨胀均保持两位数的时期。而金融寡头相继落马的时期，则是经济增长依然较高、但通货膨胀明显回落甚至负增长的时期。
这种周期的重合并非偶然。它直接说明了两个问题：第一，信贷资源的总量增长趋势是既定的，但资源的错误配置导致的宏观后果十分恶劣，这是1993年宏观调控“十六条”中专设禁止信贷资金流入股市和房地产市场“防火墙”的根本动因；第二，紧缩所导致的国家经济成本十分高昂，经济增长和物价负增长造成了预期的恶化和银行不良资产大幅度累积，这是1999年国家在无奈中决定剥离1.4万亿元不良贷款的动因之一。
在这一切经济现象背后，霍海音等大大小小的金融寡头推动了社会融资中的金融暗流。
自我融资的实现过程
金融寡头自我融资的豪门盛宴由明转暗
在金融寡头的形成过程中，贷款似乎是以企业信贷的方式存在，实际是寡头们自我融资的豪门盛宴，这也是金融寡头之所以得以形成的“权力”动因；且这一动因在信贷规模上呈现不断强化趋势。
首先，马云的获罪十分明显地体现出自我融资的特点，尽管其表象是银行与一家房地产开发商之间的信贷关系。从“1993年－1998年森豪项目金融寡头的‘表’与‘里’”中可以看出，马云自己既是银行代办所负责人，也是房地产企业的董事长；这种双重身份，决定了信贷资源配置在决策之初就被内部人截留。
其次，霍海音的情况则要复杂一些。在马云获罪之后，霍海音既诱于高额利润而不愿就此退出森豪项目的开发，也不敢再以银行主管的身份赤裸裸地进行自我融资。在吸取马云教训的基础上，作为傀儡的邹庆和作为载体的香港慕来投资有限公司应运而生。
于理论上，银行信贷与资本市场不同；前者更注重“关系”，即借贷双方一定要相互了解。问题在于，一般理论假定，银行经营者了解贷款人的目的，是为了银行信贷资金的安全性，以管理信用风险；但是，霍海音的“关系”构筑则是为了寻求自我融资的载体。
表四“霍海音信贷‘关系’的建立”，揭示了邹庆成为霍海音自我融资替身的全过程。根据逻辑推断，早在1985年即与邹庆相识的余建三，应该是霍海音与邹庆之间的中间人。在霍海音与邹庆的关系建立过程中，他在1992年注册香港慕来投资公司时尚居前台，但1995年退居幕后，且于1996年把邹庆完全推到一线，其中的关键时点应该在1992年－1995年的三年间。
这是霍海音寻找代理人的关键时间，也是邹庆最终获得霍海音信任的关键时间，最终成为关系融资得以成立的关键时间。
第三，从香港慕来投资公司的退出到华运达公司的介入，我们需要注意的是1998年－1999年这一时点。
当时，银行业开始以硬任务的方式压缩不良贷款，即每年下降2－3个百分点。霍海音应该随即发现两个问题：一是显性的关系难以为继，作为曾经的慕来创始人，所有相关交易纪录显然有迹可寻。为了更为隐蔽地实现自我融资，在经过多年对邹庆这一信贷“关系”的考察后，通过进一步实现表面放权，完全以邹庆的企业作为载体运作，是确保自我融资得以实现且保障自身安全性的必要手段。
“经过授权的盗窃”
把三个寡头的牢狱之灾仅仅归结为小概率的命运，说明盗用银行资金本不足为奇，金融寡头的涌现也是常态
在三位金融寡头的获罪纪录中，我们看到的是：在1995年，马云因涉嫌贷款诈骗被刑事调查；1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留，目前处于“斩监候（死刑复核程序未终结）”阶段；1998年，余建三因用账外客户资金非法拆借、发放贷款也受到调查，2000年被判处有期徒刑六年。
通常的认识是，上述自我融资行为属于银行内部人伙同外部借款企业诈骗银行；问题是，无论马云还是霍海音、余建三，其行为均在银行授权额度的范围内进行，因此很难定性为诈骗，而是一种盗窃。
第一，马云的直接自我融资过于明显。这固然说明金融寡头的犯罪手法在金融转型初期还没有得到充分的市场历练，但也足以说明另外一种可能，即马云之类的金融寡头至少在信贷资源可以自主支配的初期，并无完全赖账的企图；其初衷很可能是“借鸡生蛋”，利用掌控银行信贷资源的有利地位为自身牟利。因此，其行为属于在信贷额度授权的范围内，按照“有利自身、最终不利银行的方式”配置信贷资源。
第二，霍海音、余建三仅凭两家支行就能实现自我融资近9亿元，根据对上世纪90年代银行违规经营基本手法的了解，他们必然采取两种手段：一是在授权范围内尽可能多地动员信贷给关联企业。时任北京城市合作银行中关村支行行长的霍海音以放贷而闻名，其组织调动资金能力之强，直到十多年后，仍为许多房地产商津津乐道；二是账外经营。可以肯定的是，余建三远不如霍海音长袖善舞，因而只能主要采取吸收存款不入账的低级手法，为自我融资寻求资金来源。
无论哪种手法，均具有盗窃性质：前者盗窃的是北京城市商业银行的信贷权，后者盗窃的是该行在客户中的信用。
一个滑稽而值得警醒的说法是，根据北京房地产圈里人传说，由于森豪项目的马路对面有一幢被废弃已久的神秘的“鬼楼”，风水不好，所有接手的人不是被抓就是已经坐牢。这说明盗用银行资金本不足为奇，金融寡头的涌现也是常态；三个寡头的牢狱之灾仅归结为小概率的命运，那么，国家的房地产泡沫和巨额金融不良资产就成为一种必然。
下篇：2000年代的金融暗流
个人住房抵押贷款背后的地产寡头操控
在以银行内部人自我融资为特点的金融暗流中，整个森豪项目颠簸了整整六年。随着三个金融寡头入狱和邹庆代表的华运达公司出现，加之银行在21世纪初进入以发展面向个人客户，特别是所谓富人高端客户的零售银行新阶段，森豪项目也进入了更为诡谲的时期。
推动本世纪初以来的银行零售化转型的，主要是两个动力。
一是亚洲金融危机促使中国银行业反思一向以“关系”为基础的企业贷款。无论是日本的“大银行－大企业集团”模式还是韩国的“银行－财团”模式，抑或印尼的“大官僚－银行”模式，似乎最终都将导致金融危机。
此外，按照金融业发展的基本规律，企业融资通过资本市场进行似乎是一个基本趋势，银行针对企业客户的服务优势，更多地在于通过支付清算体系完成的中间业务。按照非此即彼的思路，考虑到个人似乎不存在上述麻烦，推动零售银行业务就成为各家银行竞相采取的基本转型方向。
二是按照国际惯例，资本充足率成为国内银行业面临的硬约束。根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达标。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。
在具体规定中，一般贷款的风险权重为100％，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50％。这直接意味着，商业銀行不可能不间断、无休止地补充资本金；但在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款比一般贷款可以多做一倍的业务，那么利差总收入也就更高。
于是，房地产再度成为银行业追逐的对象，如果能获得几单大型房产项目的抵押贷款资格，则银行将吃喝不愁。竞争由此进入白热化，这就为地产寡头的形成埋下伏笔，也因此推动了以地产寡头为主、银行参与共谋的第二阶段金融暗流的形成。此时，中国进入了又一轮房地产泡沫化时期。
地产寡头的价格操纵
以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持虚假的房地产价格泡沫
在银行转型背景下，所有理性的房地产开发商很快发现，试图沿用上世纪90年代的传统方式获得房地产开发贷款已经很难，但个人住房抵押贷款很容易成为其操纵信贷资金并以此操纵房产价格的重要手段。
既然是自我融资，霍海音、余建三在森豪项目上“名义”放出的8.9亿元贷款，实际仅有1.7亿元用于森豪项目的开发，大部分贷款显然并没有落到最终接手森豪项目的华运达公司及邹庆手中。但是，这并不妨碍邹庆继续为项目筹资奔波；金融暗流的主角也因此从银行内部人转移为房地产开发商，涉及个案的银行进而蜕变为合作方，或者称为共谋者。
在森豪项目中，2000年前后，华运达偿清了此前拖欠北京住总的5000万元工程欠款，且面临偿清共计2.4亿元的拆迁款。另外，该地块土地出让金高达9000多万元。在资金压力面前，邹庆先于2000年11月设计了以森豪公寓中2.5万平方米可销售面积的全部所有权为抵押，由中关村科技担保，从建设银行北京分行获取了一笔1.5亿元的贷款。而这笔钱仍是杯水车薪，不足以支付邹庆面对的巨额债务。
在当年年底，森豪公寓正式对外开盘。邹庆迅速想到了以天价销售，套取银行个人住房抵押贷款的手法，其前提是必须操控价格。于是，开发商的价格操控有条不紊地进行。
第一步，虚定高价。森豪公寓的住宅面积为3.4万平方米，商用建筑面积1.3万平方米。住宅部分的开盘均价为2500美元/平方米；商用部分的均价更高达3500美元/平方米，相当于每平方米2万元以上，远远超过了北京住总公司在森豪公寓项目可行性研究报告中估算的综合价1900美元/平方米（约合16000元人民币/平方米）。
当时，北京房价居全国之首，平均每平方米售价约4700元。作为高档房象征的外销房，其最高售价也在每平方米万元左右。以高出市场价近两倍的价格出售，在业内人士看来，邹庆在当时根本不可能将房子卖出去。但是，后续步骤足以确保整个过程滴水不漏。
第二步，以伪造借款人资信证明来从银行套取贷款。尽管以高得令人咋舌的价格开盘，森豪公寓却迅即显示已经“销售一空”，257份申请个人按揭贷款的资料递交到中国银行北京分行零售业务处，并在五天之内获批总值达6.4亿元的个人住房抵押贷款。
事后，根据公诉人提供的材料，森豪提交的257个申请人中，三分之一是华运达公司的员工，其余均是通过介绍而来，实际上是“公司以个人名义贷款；公司用，还贷也由公司支付，跟个人没有关系”。
开发商之所以更愿意办理假按揭来获得贷款，而不是办理固定资产抵押贷款，原因错综复杂。除了个人住房贷款过去在操作层面存在漏洞，很多情况上甚至无需提供预售抵押登记；另一个重要的好处是还款期限长，贷款额度高。根据银行的规定，民营企业办理固定资产抵押贷款年限不超过五年，且只能办理银行评估价值50％的贷款额度；而且在还债时，抵押贷款优先于施工方债务。个人住房贷款则是一笔可以达到预售价值80％、长达20年的低息贷款——所谓房屋的预售价值，还可以由开发商通过标价来掌控。
对开发商而言，办理假按揭简便易行，即使像森豪这样全部办了假按揭后，也仍然可以很容易地将房子卖出去。因为申请贷款时并没有办理房产抵押或拿预售合同做抵押，只是签署了预售承诺，开发商只要跟银行“搞好关系”，就可以通过修改销售底单的方式更换贷款人；即使是做了预售抵押，开发商也可采取回购后再卖的方式帮助买房人从银行申请贷款。以森豪为例，每个假按揭申请人都与华运达补签了回购协议，规定在业主出现支付困难的情况下，房子由公司回购；如果业主要出售住房，也要首先卖给公司。
由此，通过森豪项目，华运达公司在销售上实现了虚假的巨大成功，但在资金回笼上则实现了实实在在的巨大成功。显然，其操作要诀已经不再是金融暗流第一阶段的金融寡头以单纯的项目价值升值预期配以金融资源为主要手段，而是以房地产开发商操纵房产价格，并以面向个人的虚假销售套取信贷资金，从而维持房地产价格泡沫。
对地产寡头的无限度信贷支撑
银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手
需要提出疑问的是，中国银行为何能在短期内迅速发放6.4亿元贷款，其内部审批程序如何？
按照中行内部个人住房贷款操作规程，从律师到业务处处长，需经四道审批程序：贷款申请人递交申请后，首先由律师负责收集核对贷款人资信证明，主要包括身份证、收入证明等；然后交零售业务处信贷消费科信贷员审核；信贷员核实无误后，交主管科长书面核实签字，最终由零售业务处处长审核签字。为了确定贷款人确有还款能力，整个审核工作一般需要经过审查、面签、电话询问等三道程序。
如严格履行这些程序，华运达的假按揭并不难被发现。事实上，从当事人的证词看，华运达的整个操作破绽百出，银行信贷员和负责审核的律师屡屡发现问题；有些问题也被上报，但最终都不了了之。在发展个人住房抵押贷款的冲动下，银行成为房地产寡头的共谋者；甚至，银行自身已成为房地产价格走高的利益相关体。
首先，恰如在反洗钱领域中的一句格言：“银行不是站在反洗钱一方，就是站在洗钱一方，‘不知情’仅仅是借口”；同样，在虚假住房抵押贷款案件中，银行不可能对贷款申请的真实性不知情。在森豪的住房贷款申请人中，有华运达公司为借款人开具了大量其关联公司的收入证明；有许多借款人系华运达公司员工；还有许多借款人为下岗工人或无业人员。任何具备正常的心智的人都能判断出，大量借款人不是能买得起20000元/平方米的外销房的人。
同样，在上海，无论“姚康达”还是“曲沪平”，不间断地重复巨额贷款，不可能不引起银行经办人员的怀疑；其过程只能说明，銀行根本不具备怀疑的动机——至少他们相信，在个人住房抵押贷款背后的房地产寡头，比真正的住房消费者具有更强的资金实力和还款能力。尽管事后证明并非如此。
其次，银行的资金支持以房地产价格持续上升为预期，而地产寡头群体的形成和壮大无疑助长了这种预期。由于是个人住房“抵押”贷款，如果房产价格持续升值，则抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着银行信贷资金看起来“更安全”。
那么，谁是房地产价格的直接推动者？住房消费者？显然不是。众所周知，房地产具有消费和投资两大功能而成为特殊商品；如果是房地产的真实消费者，则房产必然缺乏足够的流动性，因而价格亦很难真实体现。
此外，银行目前追逐所谓富人群体、高端客户的偏好，也往往导致其忽视中低收入的真实房地产需求者。个体炒房者似乎具有推动房价上涨的意愿，但其仅仅是房地产市场的价格接受者而不是真正的价格决定者。由此，惟有房地产开发商和中介商才是房地产市场的“做市商”，由此才会出现银行对森豪项目中的华运达公司虚假个人贷款、上海滨江世茂豪宅销售案中的“曲沪平”上亿元贷款开绿灯的现象。
以上事实充分证明，银行站在了地产寡头一方，甚至成为地产寡头操纵房价的助手。
金融暗流支持下的地产商无限膨胀
华庆所体现的，恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成
华运达公司操纵地产价格并成功套取银行信贷资金后，加之在2001年，邹庆将森豪公寓共计18688平方米的两层底商及地下一层卖与北京神华公司，套现1.3亿元，本有充分的现金流确保项目“安全”运转——当然，前提是把所获得的信贷专款专用于森豪项目。但是，正是因为邹庆尝到了银行支持房地产开发商的甜头，于是决定乘银行信贷政策的东风，继续在金融暗流上弄潮。华运达公司自森豪套取的贷款，大部分没有用于森豪公寓的项目运作，而是通过北京华庆时代投资有限责任公司投向了全国各地。
华庆公司成立于2000年4月，由邹庆投入2000万元，是其主要投资业务载体。华庆公司的一份投资清单显示，北京华庆之前共向光华里1号烂尾项目投资3800万元，并仿效森豪运作模式，伪造个人抵押贷款套取中国银行1.07亿元贷款；随后，邹庆向全国各地17个项目投入2.7亿元，最终仅收回1亿元左右。
在华庆公司投资的众多项目中，不乏地段极佳、极具升值潜力的项目；但华庆对每个项目的投入均仅数百万或几千万元，实际上没有真正投入资金运作其中的任何一个项目。华庆所体现的，恰恰是地产寡头与金融资本相结合后造就的资产成倍扩张的帝国。它依托的条件只有两点：一是操纵价格，二是操纵资金；前者由地产寡头完成，后者由银行配合完成。
房地产价格神话与金融危机
中国的房地产市场甚至不是虚拟经济，而是影子经济——是地产寡头和信贷资金的影子
地产寡头一旦得到无限度的金融支撑，其投资膨胀几乎成为必然，价格操纵能力也随之进一步提高。在地产寡头与金融机构的共谋中，房地产价格泡沫迅速堆积，真实需求被排除在市场之外，甚至所谓“富人”大量购买豪宅也仅仅是一个神话。这是因为，购买豪宅的不是富人，而是开发商或中介制造出的假富人；中国的房地产市场因此甚至不是“虚拟经济”，而是“影子经济”——是地产寡头和信贷资金的影子。
在当前的“地产寡头－金融资本”结合的背景下，房地产价格不会发生反转，具有某种必然性。于是，房地产价格神话将继续得以演绎：
一方面，面对作为中长期贷款的个人住房抵押贷款，金融资本必然采取只要一息尚存，必将全力支持的策略；这是因为，如果价格下跌导致抵押品价值缩水，银行有可能取代开发商和购房者（无论真实的还是虚假的）成为抵押品的所有者。同样，正是基于对银行上述行为的预期，地产商和中介也必然有恃无恐，采取种种手段继续虚定高价，制造市场稀缺假象。另一方面，在金融资本支持下，开发商才有能力持续囤积土地，实现滚动式发展。
在房地产价格神话演绎的同时，富人神话也在持续。虚假个人抵押贷款充分说明，至少中国有一定比例的富人是地产寡头虚拟制造的，少数富人购买了大量房产，实际上不过是一般产业意义上的“产品积压”而已。一个具有讽刺意味的故事是，云南某人在当地申请住房抵押贷款时被告知，中国人民银行的信贷登记系统显示，他已经在上海贷款购买了某处豪宅——一旦其要求履行权利，行使名义上的住房所有权，他倒有可能真的成为富人。
地产寡头的畸型膨胀是金融危机的前奏，这是古今中外概莫能外的铁律。但是，对危机成本的担忧和调控手段的不足，都影响着遏制金融暗流的决心和能力。
一方面，中央银行和监管当局在金融资本与地产寡头纠葛日深并结成利益共同体的前提下，所有的资产价格调控政策很可能因担心银行不良贷款迅速累积并出现系统性金融恐慌而投鼠忌器。毕竟，1993年－1996年的强势调控虽然最终实现了“软着陆”，但所导致的经济成本并非1.4万亿元不良贷款剥离所能涵盖。因此，如何衡量即期和远期成本，成为当前房地产市场调控的一大难题。如果不实施必要调控，地产寡头的膨胀仍将在一定的时间点燃金融危机的导火线。
另一方面，即使管理层有决心实施调控，但金融资本在多大程度上会配合政策执行，也在未知之列。
此外，近十年的金融市场发展已非1993年的状态。当初国家作为银行的所有者，能直接干预银行信贷行为，明令规定信贷资金流向；但随着银行所有制改革，宏观调控必将更多地通过间接式的价格调控进行。问题又回到了地产寡头的价格操纵上——房地产价格到底是谁在决定？在供求双方的博弈能力不均衡已成为既定事实的前提下，国家惟一的办法，似乎是通过《反垄断法》的尽快出台，解决房地产价格决定中的操纵行为。
有理由预期，在今后的房地产市场上，价格操纵与反操纵、对金融暗流的堵与疏，将构成政策设计与实施的基本难点。■
资料
近年国内地产贷款弊案
李树彪案
1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。
康明案
2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。
姚康达案
从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。
建行广州分行案
2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。
曲沪平案
2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。
同泰案
2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。
本刊实习记者 袁博整理